Заявление в управляющую компанию об отсутствии отопления: Образец жалобы на отсутствие отопления в квартире 2021 — Комплексный ремонт квартир, домов, офисов, магазинов в Ульяновске

Содержание

Образцы заявлений в жкх по отоплению

Плата за отопление входит в ЖКУ, которые ежемесячно оплачиваются жильцами квартиры. Доля платежа за тепловую энергию в коммунальных услугах является достаточно значительной. Именно поэтому многих стал интересовать вопрос, как происходит начисление суммы за отопление, какие способы расчета существуют, и отчего они зависят. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Заявление — требование в управляющую компанию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Заявление в тсж отопление

В оформленном акте обязательно указываются приборы, с помощью которых проводились измерения, режим их работы и погрешность показаний.

Также в документе фиксируется ФИО исполнителя, его должность. Не рекомендуется вместо претензии к ЖКХ по некачественному отоплению звонить в эту организацию. Учитывая особенности работы подобных компаний, такие действия зачастую не приводят к решению проблемы. В ней сначала необходимо сделать ссылку на те документы, согласно которым управляющая компания обязана предоставить услугу теплоснабжения.

В образце претензии по отоплению прописывается номер договора и дата его заключения. В заключительной части претензии в управляющую компанию по отоплению нужно указать дату ее составления, ФИО и поставить подпись. Содержание претензии к ЖКХ по отоплению может изменяться в зависимости от конкретной ситуации. Но в любом случае нужно дать ссылки на соответствующие пункты договора и нормативные документы по теплоснабжению.

После составления документа следует выполнить правила его регистрации в управляющей компании. Это можно сделать двумя способами — самому отнести ее или отравить заказным письмом. Руководитель будет непосредственно отвечать за содержание и периодическое проведение ремонта дома или домов, входящих в товарищество.

Также на председателе будет лежать ответственность по распоряжению финансами, которые поступают от жильцов. Каждый из граждан-членов сообщества обладает правом на беспрепятственный проход в офис организации, поскольку может получить отчет о потраченных средствах.

На ознакомление с отчетом вправе каждый жилец. Устное обращение к руководству ТСЖ не имеет никакой юридической силы. Чтобы получить реальный ответ на свои требования, и чтобы требования возымели последствия необходимо тщательно подготовить нужный документ.

Сейчас не существует четко установленного порядка составления различного рода заявлений, который бы регулировался Жилищным кодексом Российской Федерации наравне с другими вопросами.

Да и само понятие крайне нечасто можно встретить в ЖК РФ. Более подробно эти вопросы описываются во внутренней документации товарищества собственников жилья и в принимаемых им актах. Достаточно попасть на прием к руководству организации, чтобы ознакомиться с этой информацией. Каждая поданная бумага является полностью официальным документом. Именно поэтому требуется составить его надлежащим образом — в соответствии со списком правил.

Первое, что обязательно потребуется — это бумага для написания. Негласные правила потребуют использовать формат А4, а также того, чтобы листы обязательно были белого цвета и очень чистыми. Вручную заявление пишется черной или синей ручкой.

Почерк должен быть предельно понятным, в противном случае руководство ТСЖ может неправильно истолковать суть изложенного в документе. Стоит избегать писать мелко. В процессе заполнения крайне важно обращаться не лично к председателю, а ко всему товариществу в целом. Запись об этом делается в правом верхнем углу первого листа. Здесь же указывается название ТСЖ, его местоположение, а также другие имеющиеся контактные данные.

Краткое описание сути обращения начинается со следующей строки. При написании необходимо придерживаться середины страницы. И только после этого указываются собственные личные данные. Необходимо вписать ФИО, паспортные данные, место проживания, а также информацию о жилплощади. После внесения требуется начать перечисление требований к товариществу, ссылаясь на определенные факты.

По окончании перечисления ставятся дата и подпись. Фактически, на этом заявление можно считать написанным и оформленным, и его можно подавать руководству сообщества. Для верного и грамотного составления заявления совершенно нет необходимости в обладании какими-либо специфическими навыками или знаниями в области юриспруденции. Как правило, проблемы с заполнением возникают крайне редко.

Достаточно иметь перед собой образец, а также соблюдать деловой стиль написания. Какая-либо эмоциональность или переходы на личности совершенно недопустимы.

Как написать заявление в ТСЖ? Узнайте из наших статей о том, как определить, какое ТСЖ обслуживает ваш дом, как выйти из него или как ликвидировать товарищество, если оно не осуществляет никакой деятельности.

Чтобы в заявлении оперировать достоверными данными, необходимо провести проверку качества коммунальных услуг и составить соответствующий акт по результатам проверки. В состав проверяющей комиссии входят:. Предусмотрено, что перерыв на ремонт теплосетей в отапливаемый период может составлять до 24 ч в месяц. В зависимости от температуры в квартире регламентируется время непрерывного ремонта:.

Организации, производившей замеры, отводится 7-дневный срок на устранения недостатков, по истечении которого лучше обратиться в другие компетентные органы.

Если в доме нет горячей воды или отопление плохое, нужно жаловаться в службу ЖКХ или надзорные органы. Перед тем, как писать заявление, необходимо составить акт, что тепло не дали, в помещении температура ниже допустимой нормы. Это делается в присутствии специальной комиссии, в которую входят:.

Часто возникают проблемы со сбором всех членов комиссии. Чтобы этого избежать, нужно отправить должностным лицам уведомления в письменном виде с датой, временем, местом проведения экспертизы. Если кто-то не явится, осмотр можно начать без него. У вас на руках будут доказательства, что все были заранее извещены. В дальнейшем их можно приложить к жалобе. Изначально жалоба подается в эти структуры.

Как только заявку примут, к вам направят мастера. Он определить причину отсутствия тепла, выдаст заключение. Если документ не предоставляют, отказываются устранять неполадки и производить перерасчет, жаловаться нужно в вышестоящие инстанции. Посмотреть адреса территориальных подразделений можно по ссылке. При обнаружении нарушений жилищная инспекция обязует УК устранить их. На это дается 30 дней. В инстанцию можно пожаловаться и при других проблемах. Например, при неправильном расчете.

При отсутствии тепла в жилых помещениях по вине управляющей компании можно пожаловаться в Общество защиты прав потребителей. Эта организация поможет грамотно написать претензию, окажет юридическую поддержку. В ОЗПП можно обратиться:. Узнать где находится Роспотребнадзор в вашем городе можно здесь на сайте Роспотребнадзора по ссылке. Если обращение в перечисленные инстанции не принесло результата или он вас не устраивает, нужно писать заявление в Прокуратуру. В тексте необходимо указать, что отсутствие тепла в квартире ухудшает состояние здоровья.

После регистрации обращения его могут передать в другие ответственные структуры в течение недели. Выразить недовольство можно на портале Госуслуги: esia.

На сайте нужно пройти регистрацию. После этого перейти по ссылке dom. Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.

Отсутствие официального ответа в обозначенные выше сроки дает право клиенту обратиться с иском в суд. Согласно ст. Перед составлением бумаги истец сначала узнает фамилию судьи. Мировые судьи чаще всего закреплены за конкретными участками с порядковыми номерами.

Если иск подан на УК, то ее руководитель будет выступать в качестве ответчика. В шапке после информации о названии управляющей компании укажите фамилию ее директора. После изложения сути проблемы идет просительная часть. В ней истец лаконично и конкретно высказывает свои требования. Завершает заявление в суд перечень приложенных бумаг, включающий ксерокопии претензий, договоров, актов, результатов экспертизы и пр.

Правильность изложенных сведений скрепляется личной подписью истца и датой. Еще нужно написать акт с внесенными в него неправильными состояниями отопления. Создавать такой документ нужно только в присутствии комиссии, в которой должны быть представители из местной управы, другие жильцы и слесарь из ЖЭКа. Собрать их всех воедино будет нелегко. И вот чтобы не попасться на удочку бюрократов, жителю сразу нужно письменно обратиться в эти учреждения, указав в прошении дату и место предполагаемого осмотра помещения для составления акта.

При игнорировании представителями письменного прошения можно проводить осмотр с другими жильцами, а в акт занести пометку об отправленных приглашениях. Подписывается тогда документ без присутствия властей.

Претензии можно направлять тогда, когда жилой воздух будет меньшим, чем плюс восемнадцать градусов.

Как бороться с ЖКХ? Тарифы, расчет и образец заявления в ЖКХ по отоплению

Зачастую обращения граждан, которые производятся в различные службы и обслуживающие организации, так и остаются без внимания. Поэтому, прежде чем вы пойдете в суд, подготовьте все письменные свидетельства, доказывающие ваше обращение в ЖКХ. Таким доказательством может стать копия вашего заявления, поданное в орган ЖКХ. Поскольку оформление такого заявления не имеет регламента в законодательстве Российской Федерации, то вашу просьбу или претензию вам необходимо составить в простой письменной форме, в соответствии с вашими обстоятельствами. Заявление нужно начать писать с указания адреса отдела ЖКХ, которому оно и будет передано в последствии для рассмотрения и вынесения решения.

Обратите внимание, указывается контактная информация, по которой орган свяжется с лицом для предоставления ответа;. Для этого нужно, чтобы температура в помещениях опустилась ниже установленного уровня. Нормативы таковы:.

Основные функции, осуществляемые ЖКХ, перечень вопросов для обращения в УК, порядок составления заявления, сроки рассмотрения заявления, порядок судебного урегулирования спорного вопроса с УК. Что делать, если в квартире отсутствует отопление, горячая вода, а в подъезде давно не делали ремонт? Образцы заявлений в управляющую компанию в статье. Не всегда обращение в УК заканчивается успехом. Довольно не редки случаи отказа.

Образец заявления в жэк отопление

Перед тем как составляется претензия в ЖЭК по отоплению — следует связаться с ответственными лицами в этой службе. Их контактные телефоны указаны в договоре, но нужно обращать внимание на время работы организации. За собственником квартиры остается возможность указать на несогласие в некоторых пунктах акта. Нередко последующая за ним претензия на отсутствие отопления является следствием нарушения правил и методик проведения замеров температуры в квартире. В оформленном акте обязательно указываются приборы, с помощью которых проводились измерения, режим их работы и погрешность показаний. Также в документе фиксируется ФИО исполнителя, его должность. Не рекомендуется вместо претензии к ЖКХ по некачественному отоплению звонить в эту организацию. Учитывая особенности работы подобных компаний, такие действия зачастую не приводят к решению проблемы. В ней сначала необходимо сделать ссылку на те документы, согласно которым управляющая компания обязана предоставить услугу теплоснабжения. В образце претензии по отоплению прописывается номер договора и дата его заключения.

Заявление в управляющую компанию по отоплению

Автор: Виктор, главный редактор. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 19 июня Время чтения 6 мин.

Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте. Если в квартире нет нормальной для отопительного сезона температуры воздуха, в первую очередь нужно составить акт, в который внести информацию об обстоятельствах отсутствия отопления. В первую очередь, вам нужно поговорить с представителями своей управляющей компании.

Заявление на плохое отопление в квартире образец

Возьмите неплохой образец обращения, чтобы сэкономить время для чистовой подготовки бумаги. В каждом обращении существуют критичные пункты для данных. Чтобы внести их в соответствии с правилами достаточно уразуметь правила. Лучше всего реализовать это изучив пример, приведенный в конце.

Как написать заявление в управляющую компанию образец

Плата за отопление входит в ЖКУ, которые.

Образцы заявлений в жкх по отоплению

Как правильно написать жалобу в управляющую компанию об отсутствии отопления

Заявление в жкх образец рб на отопление

Жалоба на отсутствие отопления — образец жалобы, куда написать

Содержание статьи:

Отопление в жилых домах осуществляется по государственным правилам и установкам. Нарушение отопительного регламента считается грубой ошибкой в работе управляющей компании, которая должна быть максимально быстро исправлена.

Бывают ситуации, когда жалобы жильцов не имеют реакции, немалые деньги за отопление взимаются, но в жилых помещениях стоит холод. Действовать при подобных нарушениях следует по установленным правилам, обращаться придется в контролирующие и надзорные органы.

Если управленцы не исправят положения и не перестанут морозить жителей, то потребуется обращение в судебные инстанции. Обычно бывает достаточно первичных обращений и до суда дело не доходит, особенно, если платежные квитанции содержат ложную информацию за отопление. В настоящее время управляющие компании борются за содержание домов, стараются своевременно исправить недостатки. Конкуренция очень часто помогает справиться с отопительными проблемами, в противном случае в ход идут жалобы и ходатайства к вышестоящим организациям.

Самостоятельно составить юридически грамотное и обоснованное заявление и направить его по правильному адресу бывает крайне сложно. От качества первичного обращения и жалобы на управляющую компанию во многом зависит результат рассмотрения. На данной стадии защиты интересов жителей рекомендуется обращение к юристу, специализирующемуся на жилищных вопросах. Следует понимать, что неверно составленное исковое заявление вернут на доработку или полностью откажут в рассмотрении.

Лучше всего воспользоваться онлайн консультацией юриста нашего портала, который в оперативном режиме рассмотрит вопрос пользователя. Консультация поможет оценить перспективы спора, максимально быстро призвать управляющую компанию к выполнению обязательств по отоплению дома и конкретной квартиры.

Направление жалобы на отсутствие тепла в доме

Отсутствие отопления в квартире многоквартирного дома является чрезвычайным происшествием. Созывается комиссия, состоящая из представителей администрации населенного пункта, сотрудника управляющей компании, собственников квартиры или жильцов, проживающих по договору социального найма. Сотрудники организаций уведомляются письменно, в обращении указывается время и место проведения проверки.

Если от чиновников не последует реакции и они не придут в назначенное время, то акт проверки подписывается присутствующими жильцами. Такой акт будет иметь полную юридическую силу, несмотря на отсутствие официальных лиц. По регламенту, составленный акт об отсутствии отопления и низкой температуры в квартире, следует первоначально предъявить руководству ЖЭУ, ТСЖ или другой организации, имеющей договор на обслуживание дома.

Если компромисс не удалось достигнуть и имеется письменная жалоба, составленная жильцами, то придется жаловаться вышестоящим органам. Роспотребнадзор, прокуратура и суд обязаны рассмотреть жалобу граждан в оперативном порядке, если речь идет об отоплении квартир. Жалоба рассматривается также в жилищной комиссии, которая работает на постоянной основе при муниципалитете.

Обращение в надзорные органы потребуют от чиновников ответа в течение 30 дней, при особых нарушениях, таких как отсутствие тепла, на рассмотрение вопроса отводится 10 дней. После проверке на местах, причины должны быть устранены, а виновные наказаны по всей строгости закона.

На нашем сайте вы можете скачать актуальный образец жалобы на отсутствие отопления в квартире. Если жильцы решают подать на управленцев судебный иск, то поручить дело и представительство следует жилищному адвокату, имеющему практический опыт защиты прав жильцов.

Порядок составления жалобы на управляющую компанию

Скачать образец жалобы на отсутствие отопления

По действующему нормативу, температура в жилом помещении должна быть равна или выше 18 градусов. Если норматив не соблюден и жильцы оплачивают несуществующую услугу, то потребуется грамотно составить жалобу и оперативно направить ее по назначению. Официальное заявление не может быть оставлено без ответа и без реакции ответственных лиц. Жалоба или ходатайство об устранении неисправностей пишется в произвольной форме, но документ должен содержать информацию по существу конфликта.

Заявление должно содержать следующие сведения:

наименование адресата получения жалобы;
адрес дома и ФИО жильцов, написавших документ;
сведения договора по обслуживанию дома управляющей компанией;
содержание конфликта и соотношение к правовым нормативам;
требования заявителей, срок рассмотрения и дата написания.

Наибольший вес имеют коллективные обращения, рассматриваемые в первую очередь. На поданное и зарегистрированное заявление, ходатайство или жалобу обслуживающие и контролирующие органы реагируют и дают письменный ответ о принятых мерах. Направить составленное заявление можно при личном посещении канцелярии организации, почтой заказным отправлением или по интернету через сайты государственных структур.

Если формируется исковое заявление в суд, то инстанция должна быть по месту нахождения дома, в котором отсутствует отопление. Ответчиком выступает управляющая компания, требованием может быть установление положенной температуры и возмещение морального вреда жильцам дома. Гражданами может быть заявлено требование о возврате уплаченных за отопление средств, как незаконного обогащения управляющей компании.

Для положительного судебного решения имеет большое значение проделанная жильцами досудебная работа по разрешению конфликта. Поэтому к иску прилагаются все имеющиеся документы по делу с ответами руководителей управляющей компании и муниципалитета.

Одним из требований истцов может быть ходатайство о досрочном расторжении договора с управляющей компанией. Если суд удовлетворит требование граждан, то договор будет расторгнут в одностороннем порядке и выбрана другая обслуживающая многоквартирный дом организация.

Куда звонить, если нет отопления?

Нужна помощь юриста?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Консультация бесплатна!

Куда обращаться, если нет отопления в квартире

Проблемы с теплоснабжением следует решать быстро, особенно в зимнее время. Для начала необходимо определить, какая температура в квартире. Если требуется экстренное решение, обращайтесь в управляющую компанию, а также диспетчерскую службу компании, поставляющей тепло.

Надо сказать, что люди часто жалуются на плохое отопление, но далеко не все представляют, что нужно предпринять для разрешения ситуации. Люди бездействуют годами, продолжают платить за услугу, которую они не получают. Подобное поведение является неправильным. Важно знать свои права и отстаивать их.

Причины, по которым батареи могут не греть

Прежде чем интересоваться, куда пожаловаться на отсутствие отопления, необходимо определить причину снижения температуры. Если батареи холодные, не всегда виноваты теплосети. В трубах могла образоваться ржавчина, произошло закупоривание, что нарушило проводимость тепла. Тепло может уходить сквозь щели между оконными проемами, особенно, если квартира угловая и без ремонта. Наиболее частые причины отсутствия отопления:

Авария на ТЭЦ или центральной магистрали;
Проблема возникла в квартире. Необходимо поговорить с соседями;
Соседи затеяли ремонт и перекрыли отопление;
Коммунальные службы не спешат начать отопительный сезон.

Не ждите исправления ситуации, действуйте планомерно и без паники. Для начала необходимо измерить температуру в квартире. Обратитесь в жилищную компанию и вызовите специалиста. Вы можете сами измерить температуру в комнатах. При возникновении проблемы в многоквартирном доме опросите соседей. Не исключено, что проблема кроется в вашем стояке.

Бывает так, что стояк горячий, а батареи остаются холодными. Скорее всего, система заполнена воздухом. Данная проблема решается в течение нескольких часов. Причина может крыться в поломке радиатора. Если соседи ответили, что у них нет подобных проблем, скорее всего причина в ваших радиаторах и трубах.

Когда значения температуры снижены во всех квартирах, это говорит о возникновении проблемы с подачей тепла. Не стоит рассчитывать, что проблема разрешится в считанные часы.

Если батареи в квартире холодные, необходимо звонить в диспетчерскую поставщика услуг или управляющую компанию!

Вызовите специалиста, который приезжает в течение двух часов. Мастер не только определит неисправности в системе, но и зафиксирует факт отсутствия подачи тепловой энергии, а потом составит акт. Документ составляется в двух экземплярах, один остается у собственника.

Популярные вопросы по данной статье

✅ В каком случае жалоба на отсутствие отопления в квартире считается обоснованной?

Согласно постановлению правительства №354, при несоблюдении следующих норм при подаче отопления граждане могут написать жалобу:

Снижение температуры воздуха суммарно может длиться до 24 часов в месяц;
Температура в комнатах от 8 до 10 градусов не должна продолжаться более 4 часов;
Понижение температуры воздуха в комнатах до 10-12 градусов допускается в течение 8 часов;
Температура 13-16 градусов допустима в течение 12 часов.

✅ Какой по закону должна быть температура в квартире в отопительный сезон?

По закону, температура должна равняться значениям:

20 градусов – для квартир в середине дома;
18 градусов – в жилых комнатах и кухне;
16 градусов – в коридоре;
25 градусов – в уборной и ванной комнате.

✅ Куда обращаться с жалобой, если батареи в квартире не греют?

Если звонок в диспетчерскую поставщика услуг или управляющую компанию не помог устранить проблему, пожаловаться на отсутствие тепла можно и в другие инстанции:

Роспотребнадзор;
Прокуратуру;
Администрацию или в приемную президента;
Суд.

✅ Когда стоит обращаться в прокуратуру?

Если предыдущие инстанции не помогли, обращаются в прокуратуру. Укажите, куда вы отправляли жалобы, пытался ли кто-то исправить ситуацию. В заявлении необходимо обозначить просьбу разобраться в возникшей ситуации. Ответ будет отправлен после проведенной проверки. Виновных лиц обяжут устранить неполадки. Обращение рассматривается в течение 30 дней.

✅ Стоит ли обращаться в суд при отсутствии отопления в квартире?

Если вы хотите возместить ущерб и добиться перерасчета суммы платежей за отопление, следует подавать исковое заявление в суд. Вам понадобятся:

Заявление;
Доказательства полного бездействия;
Все ответы, полученные из предыдущих инстанций.

Обращение в суд осуществляется по месту жительства собственника.

Основания для подачи жалобы

Если вы собираетесь подать претензию на плохое теплоснабжение, у вас должны быть веские основания. В ГОСТе прописаны нормы и все допустимые отклонения при подаче тепла в разные помещения. Тепло должно подаваться бесперебойно на протяжении всего отопительного сезона.

В постановлении Правительства под номером 354 обозначены возможные перерывы при подаче отопления в дома:

Снижение температуры воздуха суммарно может длиться до 24 часов в месяц;
Температура в комнатах от 8 до 10 градусов не должна продолжаться более 4 часов;
Понижение температуры воздуха в комнатах до 10-12 градусов допускается в течение 8 часов;
Температура 13-16 градусов допустима в течение 12 часов.

Если нормы не соблюдаются, поставщик услуг должен нести ответственность перед потребителями. Оплата снижается на 0,15% за каждый лишний час свыше нормы. При множественных нарушениях поставщик услуг может понести уголовную или административную ответственность.

Поводом для обращения в управляющую компанию или к поставщику услуг может быть:

Отопление не включено, хотя отопительный сезон начался;
Отопительная система отключена в течение длительного времени;
Тепло подается, но оно слишком слабое;
Отопительная система работает с перебоями.

Частые причины отсутствия отопления:

Трубы забиты мусором;
Соседи сделали перепланировку отопительной системы, что повлекло к перекрытию или ограничению поступления воды;
На котельной произошла авария.

Только специалист из аварийной службы сможет установить точную причину прекращения подачи отопления. Служба примет заявку на вызов сантехника. Специалист должен определить, почему батареи холодные. Он составляет акт и принимает меры по устранению проблемы.

По закону, температура должна равняться нижеприведенным значениям:

20 градусов – для квартир в середине дома;
18 градусов – в жилых комнатах и кухне;
16 градусов – в коридоре;
25 градусов – в уборной и ванной комнате.

В ночные часы температура может снижаться на 1-3 градуса.

Температура в радиаторе должна составлять 95 градусов по Цельсию. Критерии установлены в ГОСТе Р 51617-2000.

Куда обращаться с жалобой, если батареи не греют?

Если звонок в диспетчерскую поставщика услуг или управляющую компанию не возымел действия, пожаловаться на отсутствие тепла можно и в другие инстанции:

Роспотребнадзор;
Прокуратуру;
Администрацию или в приемную президента;
Суд.

Претензия должна быть направлена в вышеперечисленные органы, если работники коммунальной службы не смогли решить проблему жильцов. Действия начинаются со звонка в управляющую компанию и поставщику услуг. Если службы не выполнили обязанности, вышестоящие органы призваны найти виновного и привлечь его к ответственности. Итак, давайте обозначим, в каких случаях необходимо жаловаться в разные инстанции:

Управляющая компания или ТСЖ – обращайтесь с требованием устранить проблему;
Жилищная инспекция – выражаете недовольство работой управляющей компании и отсутствием реакции с ее стороны;
Роспотребнадзор – жалуетесь на управляющую компанию и жилищную инспекцию;
Прокуратура – подаете претензию на бездействие предыдущих органов;
Суд – требуете возмещения причиненного ущерба.

Важно понять, что обращение в прокуратуру и суд возможно лишь в том случае, если вы пытались урегулировать проблему через коммунальные службы и жилищную инспекцию, а также Роспортребнадзор. Предлагаем рассмотреть варианты обращения в разные инстанции.

Управляющая компания

Если отопление отсутствует во всем доме, жильцы вправе составить коллективную жалобу. Она привлечет больше внимания, чем претензия одного человека. Надо сказать, что жалоба на отсутствие отопления может быть написана в произвольной форме, но она должна отражать следующие реквизиты:

Полное название управляющей компании, либо ТСЖ, а также данные руководителя;
Имя и фамилию собственника, который составляет претензию, контактную информацию.

В обращении нужно указать показатели температуры воздуха в помещении, а также время, с которого произошло отключение отопления. Далее вы указываете требования:

Устранить все неполадки и возместить понесенные убытки;
Произвести перерасчет оплаты по статье 29 Закона о «Защите прав потребителя».

Не забудьте упомянуть, что вы исправно оплачиваете коммунальные услуги. Если вы прилагаете документы, их необходимо перечислить в приложении. Речь идет о таких бумагах, как акт исследования, квитанция за прошлый месяц и т.п. Обращение составляется в двух экземплярах. Один экземпляр остается у вас, на нем должна стоять пометка о принятии обращения. Управляющая компания обязана отреагировать на письмо, но реакция может оказаться отрицательной.

Ответ управляющей компании должен быть сохранен для дальнейших действий и разбирательств.

Жилищная инспекция

Если управляющая компания не приняла меры, не устранила неполадки, обращайтесь в Жилищную инспекцию. Жалоба составляется по такому же принципу, как и в предыдущем случае. Обычно на данном этапе ситуация разрешается. Для начала вы составляете обращение, к которому прикладываете:

Свой экземпляр претензии, направленной в управляющую компанию;
Полученные ответы;
Акты, составленные специалистом после осмотра;
Квитанции о добросовестной оплате.

Претензия подается лично, либо по почте. Подача оповещения в электронной форме осуществляется на сайте жилищной инспекции. Вам придется заполнить бланк. Стоит отметить, что срок рассмотрения заявления составляет 30 дней. В течение этого времени вам остается просто ждать, либо снова отправить коллективное письмо в управляющую компанию.

Роспотребнадзор

Бездействие на предыдущих этапах позволяет собственнику подать жалобу в Роспотребнадзор. Утвержденного образца жалобы нет, форма составления может быть свободной. Претензия пишется на имя руководства Роспотребнадзора в конкретном регионе.

Главная часть обращения содержит суть проблемы. В ней необходимо описать предыдущие шаги. Вы должны приложить акты обследования и все отправленные претензии, на которые не отреагировали другие органы.

Текст претензии включает информацию о том, что отсутствие отопления в квартире привело к негативным последствиям:

Некоторые вещи пришли в негодность;
Жильцы заболели. Информацию нужно подкрепить справками из поликлиники.

Коллективное обращение должно сопровождаться выпиской, составленной по протоколу собрания жильцов. Рассмотрение в Роспотребнадзоре займет пять дней. В исключительных случаях рассмотрение затягивается на 10 рабочих дней.

Жалоба отправляется по почте, приносится лично, либо пересылается по Интернету. Для этого необходимо открыть раздел под названием «Прием обращений граждан» на сайте органа. Сотрудники не рассматривают анонимные жалобы, а электронное обращение можно отправить, если идентифицироваться в системе ЕСИА.

Текст жалобы должен быть таким же, как и для ГЖИ. Включите в него фразу о нарушении прав потребителя и приложите копии документов.

Федеральная Антимонопольная служба

ФАС – еще одна структура, куда вы можете обратиться в случае отсутствия отопления. О ней часто забывают, но это не значит, что ваше обращение останется без внимания. Данная структура не занимается решением правовых споров, она контролирует соблюдение норм закона, деятельность коммерческих и некоммерческих организаций, а также предпринимателей.

Вы можете пожаловаться на теплосеть. После получения жалобы служба проконтролирует деятельность субъекта. Она проводит плановые или внеплановые проверки с целью выявления нарушителей, которые могут понести административную ответственность.

Если ваша претензия обоснована, вы можете обратиться с ней в ФАС. Такие жалобы помогают расшевелить инстанции, которые отказываются исполнять свои обязательства по отоплению, либо исполняют их не на должном уровне.

Прокуратура

Если предыдущие инстанции не помогли вам, можно обратиться в прокуратуру. Жалоба составляется точно также, как и в предыдущих случаях, но суть жалобы будет другой. Дело в том, что бездействие коммунальных служб может причинить вред здоровью, а также жизни людей, проживающих в доме.

Жалобу можно подать разными способами:

Лично;
По почте;
В электронной форме посредством «Интернет-приемной» на региональном сайте или портале «ГосУслуги».

В большинстве случаев обращение рассматривается в течение 30 дней. Иногда рассмотрение затягивается на 2 месяца. Помните, что если ситуация с отоплением не улучшилась после обращения в предыдущие службы, вы можете подать жалобу в прокуратуру. К заявлению необходимо прикрепить копии всех написанных жалоб.

Прокуратура вправе отказать в принятии заявления, если текст является эмоционально окрашенным, содержит оскорбления или нецензурные слова, а также угрозы. Заявление не будет принято, если оно написано заглавными или латинскими буквами, в нем указаны недостоверные адреса.

Документ необходимо писать на имя прокурора, в нем указываются:

Собственные паспортные данные;
Адрес, по которому находится квартира, ее метраж;
Данные собственника;
Дата появления первых проблем с отоплением;
Температура батарей.

Укажите, куда вы отправляли жалобы, пытался ли кто-то исправить ситуацию. В заявлении необходимо обозначить просьбу разобраться в возникшей ситуации. В прокуратуре потребуют предоставить оригинал паспорта, копии документов на жилье, прошлые обращения в другие инстанции. Ответ будет отправлен вам после проведенной проверки. Виновные лица понесут ответственность, их обяжут устранить неполадки.

Приемная президента

Бывает, что прокуратура бездействует. В таком случае вы можете обратиться в приемную президента страны. Обращение заполняется на сайте приемной. Каждая поступившая жалоба детально рассматривается, после этого назначаются проверки. Затем жалоба передается в надзорные органы.

Вы можете написать коллективную жалобу с просьбой разобраться в проблеме. Текст составляется точно также, как и в предыдущих случаях. Приложите документы и фотографии, способные ускорить рассмотрение обращения.

Суд

Заявление;
Доказательства полного бездействия;
Все ответы, полученные из предыдущих инстанций.

Обращение в суд осуществляется по месту жительства собственника. Надо сказать, что подобные шаги крайне важны, в большинстве случаев они способны заставить управляющую компанию выполнять свою работу. Вы можете действовать самостоятельно или прибегнуть к помощи юриста.

Судебная практика показывает, что претензии собственников, если они обоснованные, всегда удовлетворяются. Суд обяжет ответчика выполнить свои обязательства. Жалоба в суд подается после того, как вы прошли через все вышеперечисленные службы. Если управляющая компания запустила отопление позже установленного срока, вы можете обратиться в суд, потребовать возмещения понесенного ущерба и судебных затрат.

Как написать жалобу?

Вы уже определились с тем, куда написать жалобу, если отсутствует отопление. Независимо от того, куда вы напишите претензию, она в большинстве случаев окажется эффективной и заставит недобросовестных коммунальщиков выполнять свои обязанности. Важно, чтобы жалоба была составлена грамотно, а именно:

В правом углу необходимо вписать название учреждения, в которое подается жалоба;
Ниже указываются данные жильца, включая номер телефона;
Вторая часть – это изложение сути проблемы. Укажите дату возникновения проблемы;
Приложите к обращению все прошлые обращения и акты, а также ответы из предыдущих инстанций;
Потребуйте принять меры;
В конце жалобы укажите дату и поставьте подпись.

Грамотное составление жалобы возможно только при знании многих юридических нюансов. Именно поэтому целесообразно прибегнуть к образцам заявлений из Интернета, либо обратиться к юристу.

Бумага составляется в двух экземплярах, и второй вариант остается у жильцов. Помните, что объединившись с другими жильцами, можно добиться ускоренного решения вопроса.

Можно ли получить перерасчёт платы за отопление?

Если права жильцов были нарушены, они не получали услугу, которую оплачивают, можно потребовать произвести перерасчет суммы за отопление. Он осуществляется за тот период, в течение которого тепло отсутствовало. Коммунальная услуга была оказана не на должном уровне. И с юридической точки зрения требование произвести перерасчет является правомерным, но нарушение должно быть подтверждено специальным актом.

Каждый жилец может потребовать подобный акт, если у него отсутствует отопление. Перерасчет осуществляется с момента фиксирования нарушения. Если вы обратили внимание на плохое отопление, не затягивайте с обращением в управляющую компанию. Перерасчет начнется с момента составления акта. Затем управляющая компания обязана отправить акт в Единый расчетный центр, где производится перерасчет. Результаты будут отображены в квитанции.

Если вы не наблюдаете никаких изменений в квитанции, напишите заявление в коммунальную службу. Подобное заявление оформляется точно также, как и жалоба. В конце вы излагаете требование пересчитать сумму оплаты.

Жалоба на отсутствие тепла может быть составлена по одному из предложенных образцов.

в ЖКХ, ЖЭК, ТСЖ, УК, образцы

На чтение 7 мин. Просмотров 387 Опубликовано 11.05.2015 Обновлено 01.08.2016

Качество предоставления услуг коммунальными службами далеко не всегда отвечает принятым нормам. В особенности это касается централизованного отопления, на характеристики которого пользователь самостоятельно повлиять никак не сможет. В таком случае следует знать, как написать претензию по отоплению: в ЖКХ, ЖЭК, ТСЖ, УК, образцы. Это будет первым шагом для решения проблемы.

В каких случаях составляется претензия

Замер температуры нагрева радиатора с помощью тепловизора

Порядок обеспечения теплоснабжением подробно описывается в договоре, составленным между жильцом дома и организацией, ответственной за это – ЖКХ, УК и т.д. В случае несоблюдения его пунктов в первую очередь составляется акт претензия отопление. Он включает в себя пункты договора, которые нарушаются ответственной стороной.

Однако еще перед подписанием документа нужно ознакомиться с соответствием его содержания текущим норам. Основным из них является закон №354 Правительства РФ. Поэтому до того как написать претензию в ЖК по отоплению, нужно определиться, какие именно пункты договора и данного закона были нарушены:

Бесперебойное поддержание температуры в жилых комнатах не ниже +18°С, в угловых +20°С;
Допустимое отклонение температуры ±4°С в ночное время. Днем с 5:00 до 00:00 – не более ±3°С;
Не разрешено отклонение давления в системе отопления.

Дополнительно нужно ознакомиться с порядком ликвидации аварийных ситуаций. Каждый образец претензии по отоплению должен включать в себя ссылку на соответствующий пункт договора. В нем описывают действия при порывах или выходе из строя элементов системы – радиаторов, труб, запорной арматуры и т.д.

Перед тем как составляется претензия в ЖЭК по отоплению – следует связаться с ответственными лицами в этой службе. Их контактные телефоны указаны в договоре, но нужно обращать внимание на время работы организации.

Составление акта

Плохое отопление в квартире

Является ли претензия в ТСЖ по отоплению единственным документом в случае несоблюдения подачи теплоносителя с нужным уровнем нагрева? Для подтверждения факта нарушения договора следует предоставить акт замера температуры. Его составлением должна заниматься УК, предоставляющая услуги. Для этого достаточно написать заявление в свободной форме, зарегистрировать его и копию оставить у себя.

После согласования дня и времени проведения замеров, перед тем как составляется претензия в управляющую компанию по отоплению, ее представитель обязан сверить текущие показания температуры с нормативными. Во время этого нужно обращать внимание на такие действия работника:

Прибор должен быть проверенным, о чем свидетельствует пломба и паспорт;
Термометр размещается на высоте более 1,5 м от пола и 1 м от стены;
Замеры выполняются в каждой комнате. Интервал составляет не менее 10 мин.

Пример акта температурного режима в квартире

На основе полученных данных составляется акт. Стандартная форма бланка отличается у различных организаций. Он в обязательном порядке должен быть у представителя УК или ЖЕКа . важно обратить внимание не только на полученные значения степени нагрева помещения, но и на его характеристики. Качественно составленная претензия к ЖКХ по отоплению должна учитывать соответствие сопротивления теплопередачи стен и оконных конструкций нормативам. В противном случае требования могут быть признанными необоснованными.

За собственником квартиры остается возможность указать на несогласие в некоторых пунктах акта. Нередко последующая за ним претензия на отсутствие отопления является следствием нарушения правил и методик проведения замеров температуры в квартире.

В оформленном акте обязательно указываются приборы, с помощью которых проводились измерения, режим их работы и погрешность показаний. Также в документе фиксируется ФИО исполнителя, его должность.

Пример оформления претензии

Определив, что качество предоставляемых услуг по теплоснабжению не отвечает требованиям — можно приступать к формированию акт претензии на отопление. Как и любой документ, претензия состоит из нескольких разделов – «шапка», основной текст и информации о лице, составившим его. Иногда от правильного оформления зависит время рассмотрения жалобы, а в некоторых случаях она может быть отклонена на законных основаниях только из-за несоблюдения норм делопроизводства.

Шапка

Правильно составленная претензия

Сначала необходимо указать реквизиты организации, которой предъявляется жалоба. Если необходимо написать претензию в ЖКХ по отоплению – обязательно приписывается полное название и лицо, ответственное за невыполнение услуг. Желательно, но не обязательно указать адрес ЖЕКа или ТСЖ.

Чтобы жалоба была рассмотрена нужно указать, от кого именно она поступила. Прописывается ФИО жильца, составившего документ, его адрес проживания и контактный телефон. В этом пункте нужно быть внимательным, так как претензия должна быть оформлена от того человека, на чье имя заключен договор.

Не рекомендуется вместо претензии к ЖКХ по некачественному отоплению звонить в эту организацию. Учитывая особенности работы подобных компаний, такие действия зачастую не приводят к решению проблемы.

Основная часть

Неправильная установка радиаторов — причина некачественного отопления

В ней сначала необходимо сделать ссылку на те документы, согласно которым управляющая компания обязана предоставить услугу теплоснабжения. В образце претензии по отоплению прописывается номер договора и дата его заключения.

Затем нужно внимательно описать суть претензии в ЖЭК по отоплению.:

Указать нормы поставок тепловой энергии для многоквартирных домов. О них было сказано выше;
Расписать даты и время, когда было зафиксировано несоответствие температурного режима работы отопления. В качестве дополнительного документа прилагается составленный ранее акт о фактической работе отопительной системы;
В претензии в ТСЖ по отоплению описать возможные последствия несоблюдения норм договора. Чаще всего – это перерасчет выполненной оплаты за предоставленные услуги;
В заключение описываются требования по решению возникшей проблемы.

В заключительной части претензии в управляющую компанию по отоплению нужно указать дату ее составления, ФИО и поставить подпись.

Содержание претензии к ЖКХ по отоплению может изменяться в зависимости от конкретной ситуации. Но в любом случае нужно дать ссылки на соответствующие пункты договора и нормативные документы по теплоснабжению.

Что делать с составленной претензией

Полезная информация

После составления документа следует выполнить правила его регистрации в управляющей компании. Это можно сделать двумя способами – самому отнести ее или отравить заказным письмом.

Регистрация претензии по отоплению

Претензия на отсутствие отопления составляется в 2х экземплярах. Один из них отдается в управляющую компания, а второй остается у жильца. При этом на втором акте претензия на отсутствие отопления обязательно ставится входящий номер регистрации, ФИО и подпись ответственного лица, зарегистрировавший документ.

После этого у ТСЖ есть месяц на удовлетворение требований по жалобе. Исключением являются те случаи, когда написанная претензия в ЖКХ касается аварийных ситуаций — ликвидация протечки, замена вышедших из строя радиаторов и т.д. Время на решение определяется пунктами договора, но не может превышать 1 суток. В противном случае управляющая компания обязана будет компенсировать последствия несвоевременно устраненной аварии.

Отправка претензии почтой

Корректно составленная жалоба, основанная на образце претензии по неудовлетворительному отоплению, может быть отправлена почтой. Делать это следует заказным письмом с обязательным уведомлением отправителя о получении. В этом случае время выполнения начинается с момента получения жалобы организацией.

На практике делать это не рекомендуется, так как возможная ошибка в адресе получателя или ошибки при регистрации может затянуть решение проблемы на большее время. Альтернативой является предоставление претензии в ЖЭК по плохому отоплению ответственным лицом по доверенности.

Что делать, если претензия в ТСЖ по теплоснабжению не была удовлетворена? Если есть твердая уверенность в своей правоте – можно обратиться в вышестоящие инстанции. К ним относятся городская жилинспекция, Роспотребнадзор, прокуратура, органы суда. В этом случае при положительном решении претензии в управляющую компанию возможно получение дополнительной компенсации.

В видеоролике показан пример решения некачественного отопления путем оформления претензии:

Нюансы составления жалобы в роспотребнадзор на управляющую компанию (образец)

Пишем жалобу по отоплению в управляющую компанию и вышестоящие инстанции: образец и особенности заполнения

Всем известно, как обстоят дела, касающиеся сферы ЖКХ. Нередко возникают проблемы, связанные с течью крыши, засорами в канализации, неисправной работой вытяжки и прочим.

Недобросовестное выполнение своих обязанностей, а также игнорирование претензий жителей, к сожалению, встречаются часто со стороны управляющих организаций.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Зона ответственности управляющей компании по отоплению

Зачастую бывает так, что жители оплачивают за отопление ежемесячно, а по наступлению холодов батареи в квартире чуть тёплые.

Если заявление в управляющую компанию об отсутствии отопления осталось без внимания, то работает ещё целый список организаций, в которые следует обратиться за помощью.

В какие инстанции обращаться?

Если желаете, чтобы на УК оказали воздействие госорганы, то направляйте претензию в жилищную инспекцию. Изначально можно обратиться в районную администрацию, которая далее самостоятельно передаст ваше дело в госорган.
Роспотребнадзор.
Написав жалобу в прокуратуру, можно также добиться исправления ситуации.
Если дело требует незамедлительного вмешательства, можно обратиться сразу в суд, чтобы надолго не затягивать решение вопроса. Для этого необходимо написать исковое заявление и приложить доказательства факта бездействия управляющей организации. Более подробно об этом мы писали здесь.

Жалобы в управляющую компанию по отоплению: образцы и порядок составления

Как правильно написать заявление в управляющую компанию по поводу отопления? Меняются ли правила составления претензии в зависимости от места подачи? Рассмотрим все нюансы.

Претензия в УК

В шапке заявления пишется ФИО начальника УК.
От кого заполняется заявление (ФИО, адрес, телефон заявителя).
Посередине пишется наименование документа.
Далее следует прописать, что данная квартира является собственностью заявителя на основании документов (указать документ, номер, серию и т. д.) Также важно пояснить, что заявитель оплачивает коммунальные услуги своевременно и не имеет долгов.
Следующий пункт должен содержать дату того момента, когда температура в квартире стала не соответствовать норме. Обязательно нужно указать температуру, которая в квартире на данный момент.

Скачать бланк заявления в управляющую компанию по отоплению
Скачать образец заявления в управляющую компанию об отсутствии отопления

Затем фиксируются все требования, а именно:

Возмещение убытков со сроками исполнения.
Требование о перерасчёте коммунальных платежей. Сослаться на статью 29 закона о защите прав потребителей. О том, как правильно написать заявление в УК о перерасчете за коммунальные услуги, читайте тут.
Перечень прилагаемых документов (квитанции об оплате, акт обследования качества услуг).
В завершении ставится подпись заявителя с расшифровкой, а также текущая дата.

Более подробно о том, как составить заявление в УК и каковы сроки рассмотрения этого документа, мы писали в другой статье.

Заявление в прокуратуру

В шапке заявления пишется ФИО прокурора.
От кого заполняется заявление (ФИО, адрес, телефон заявителя).
Посередине пишется наименование документа.
Далее следует просьба о проведении проверки и излагается перечень обстоятельств. Необходимо как можно точнее изложить суть проблемы и указать виновных лиц.
В завершении ставится подпись заявителя с расшифровкой, а также текущая дата.

Скачать бланк заявления в прокуратуру на управляющую компанию по отоплению
Скачать образец заявления по отоплению в прокуратуру на управляющую компанию

Как составить жалобу на УК в прокуратуру узнайте в этой статье.

В Жилищную инспекцию

В шапке указывается наименование госучреждения (жилищная инспекция).
Затем идут данные заявителя (ФИО, адрес, контактные данные).
Следом указывается суть проблемы.
Посередине пишется наименование документа.
Далее излагается перечень обстоятельств и сама проблема. Необходимо как можно точнее изложить суть проблемы и указать виновных лиц.
В завершении ставится подпись заявителя с расшифровкой, а также текущая дата.

Скачать бланк заявления в Жилищную инспекцию на управляющую компанию по отоплению
Скачать образец жалобы по отоплению на управляющую компанию в Жилищную инспекцию

Лучше всего, описывая нарушение, делать ссылку на законы. Более подробно о написании жалобы на управляющую компанию в жилищную инспекцию мы рассказывали в этом материале.

В Роспотребнадзор

В шапке указывается наименование госучреждения (Роспотребнадзор).
Затем данные заявителя (ФИО, адрес, контактные данные).
Посередине пишется наименование документа.
Следом указывается суть проблемы. Необходимо как можно точнее изложить суть проблемы и указать виновных лиц.
В завершении ставится подпись заявителя с расшифровкой, а также текущая дата.

В этом документе необходимо сослаться на «Закон о защите прав потребителей». В случае если из-за того, что холодно дома болеют, например, дети, обязательно указать этот факт.

О том, как написать жалобу на УК в Роспотребнадзор, вы можете прочитать в этой статье.

В суд составляется исковое заявление. В шапочку вписывается наименование суда и его адрес.
Далее данные заявителя (ФИО, адрес, контактный телефон).
Тело иска состоит из нарушений, которые были допущены УК.
Далее предъявляются требования. Желательно указывать ссылки на законы. К заявлению прикладываются доказательства (квитанции об оплате и т. д.).
Дополнительно к иску прикладываются письменные доказательства обращений во все надзорные госорганы.

Для этого вызывают работника УК, чаще всего слесаря, приглашают соседей и представителя из муниципалитета. Членами этой комиссии составляется акт, который является подтверждением некачественного обслуживания.

В дополнение можно приложить все квитанции об оплате услуг по отоплению. Практические советы, как правильно подать в суд на управляющую компанию, вы можете найти в этой статье.

Сроки рассмотрения

Суд рассматривает заявления в течение одного месяца. Прокуратуре, районной администрации и жилищной инспекции требуется для рассмотрения срок от 14-30 дней.

Если от какой-либо организации заявитель получил отказ, то следует выяснить его причины. Если причина связана с неполным пакетом документов, или сама претензия составлена неверно, то необходимо исправить ошибки и перенаправить жалобу заново.

Если госорган считает, что ваша жалоба неправомерна и беспочвенна, то нужно обратиться в другой орган за помощью. Если и так будет получен отказ, проблему придётся решать самостоятельно. О сроках, в которые ваша управляющая компания должна дать ответ на заявление, мы писали здесь.

Составление коллективного письма

Принцип составления коллективной жалобы аналогичен предыдущим. Однако здесь указываются данные не одного собственника, а всех собственников, которые имеют проблемы с отоплением в квартире.

Шапка коллективной претензии в управляющую компанию об отсутствии отопления содержит адреса, ФИО и контактные данные всех инициаторов. В теле письма прописывают все претензии и нарушения, связанные с работой УК касаемо подачи отопления.

В завершении ставятся подписи всех собственников, а также расшифровки.

Перерасчет по теплу

Тут следует обязательно указать точную температуру воздуха в квартире, а также дату начала проблемы. Промежуток времени, когда нет отопления в квартире, является очень важным моментом.

Вопросы горячей воды

Шапка документа содержит адреса организаций, куда будет направлена претензия. В теле документа следует перечислить доказательства отсутствия горячей воды (акт слесаря-сантехника). Также указать, принимались ли какие-либо меры.

В завершении ставится подпись и расшифровка инициаторов заявки.

Подводя итоги, можно отметить, что любая возникшая проблема в квартире не должна оставаться без внимания. Жители должны вовремя писать заявления и добиваться исправления любых нарушений, особенно если это касается подачи отопления в холодное время года.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Жалоба на управляющую компанию в Прокуратуру

Написание жалобы в Прокуратуру — проверенный способ заставить управляющую компанию исправить выявленные недочеты в работе, если обращения в саму организацию не помогают.
[3]

Составление жалобы происходит в свободной форме, однако, существуют отдельные требования, которых следует придерживаться.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
[2]

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как правильно написать жалобу на УК в Прокуратуру (образец)

Структура документа имеет много общего с обычным заявлением. В шапку помещают название органа (Прокуратура) и Ф.И.О. районного прокурора. Данная информация находится в свободном доступе на официальной странице Прокуратуры в сети интернет.

После этого вписываются данные заявителя. По центру листа помещают название документа: «заявление» или «жалоба». Допустимо любое из них.

Каждая ситуация требует дополнения названия подходящим пояснением:

На незаконное бездействие;
На преступную халатность;
На противозаконные действия УК и др.

Не стоит забывать, что оно необходимо для обозначения сути сложившейся ситуации. Образец обращения в органы Прокуратуры на УК можно посмотреть ниже.

После этого следует изложение причин жалобы, а также прописывается требование. Последнее должно содержать возможные действия УК.

В Прокуратуру поступает множество жалоб и обращений от граждан на действия управляющей организации. В них излагаются самые разные ситуации. Часть из них содержит многократные требования граждан устранить выявленные недостатки, ранее уже адресованные в УК, Жилинспекцию и Роспотребнадзор.

Обращения жильцов в прокуратуру могут содержать и другие сведения:

Необратимые разрушения зданий, на которые управляющая компания не реагирует;
Затопление и сырость подвальных помещений, что ведет к ослаблению несущей способности фундамента и распространению влаги на квартиры первого этажа. Захламление их работниками управляющей компании. В этом случае, стоит акцентировать внимание на нарушении норм пожарной безопасности, и, возможно, санитарных;
Протекающая кровля, в проведении капремонта которой в управляющей компании отказывают;
Повышение тарифов на ремонт (капитальный или текущий).

Образцы жалоб на УК в Прокуратуру

Жалоба в Прокуратуру на управляющую компанию: образец

Образец жалобы здесь.

Прокурору Октябрьского района города Иркутска
Веселову А.А.

от гражданина Ферпонтова С.А.,

зарегистрированного по адресу:

г. Иркутск, мкр. Солнечный,

ЖАЛОБА

«21»сентября 2016 г. мною написано заявление в управляющую организацию на имя директора Горкова А.М. (входящий № 32435 от «21»сентября от 2016 г.).

Я требовал на основании пп. 3.4.1. и 3.4.7 Постановления РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» обеспечить устранение сырости в подвале (перечисляются требования). Но мои требования выполнены не были.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, в обязанности УК входит обеспечение благоприятных и безопасных условий для жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме, и обеспечение безопасности и надежности самого дома.

Жалоба в Прокуратуру на УК: образец.

Как составить жалобу на УК в Жилинспекцию, читайте тут.

Своим бездействием УК нарушает нормы законодательства, изложенные в КоАП РФ.

На основании вышеизложенного ПРОШУ:

Рассмотреть заявление в сроки, указанные в п. 5.1 «Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приемов граждан в системе прокуратуры РФ», утвержденной приказом Генпрокуратуры № 45 от 30.01.2013 года.
Принять меры прокурорского реагирования и провести проверку в УК ООО «Инициатива» и защитить права жильцов.
Обязать УК осуществить защиту жильцов дома по адресу мкр. Солнечный, дом 46.
После проведения проверочных мероприятий направить мне письменный ответ о принятом решении.

Заявление в управляющую организацию от 20 октября 2016 года.

«20» октября 2016г.

Жалоба на управляющую компанию в Прокуратуру: бланк

Бланк жалобы здесь.

Прокурору ___________________города (района)

от гражданина _________________________ (ФИО)

зарегистрированного по адресу: ________________

ЖАЛОБА

«___»________20__ г. мною написано заявление в управляющую организацию на имя директора _________ (входящий №_____ от «___»____от 20___г.).

Я требовал на основании пп. 3.4.1. и 3.4.7 Постановления РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» обеспечить ____________________________________________________________________________________________(перечисляются требования).

Но мои требования выполнены не были.

Своим бездействием УК нарушает нормы законодательства, изложенные в КоАП РФ.

На основании вышеизложенного ПРОШУ:

Рассмотреть заявление в сроки, указанные в п. 5.1 «Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приемов граждан в системе прокуратуры РФ», утвержденной приказом Генпрокуратуры № 45 от 30.01.2013 года.
Принять меры прокурорского реагирования и провести проверку в УК ООО «______________» и защитить права жильцов.
Обязать УК осуществить защиту жильцов дома по адресу ____________.
После проведения проверочных мероприятий направить мне письменный ответ о принятом решении.

Заявление в управляющую организацию от 25 октября 2011 года.

Коллективная жалоба на управляющую компанию в Прокуратуру

Бланк жалобы здесь.

(наименование органа прокуратуры)

телефон: _____________, факс: ____________

адрес электронной почты: _________________

телефон: _____________, факс: ____________

адрес электронной почты: _________________

Коллективная жалоба на незаконные действия управляющей компании

Мы собственники квартир в многоквартирном доме __________________________________________________________

Управляющая компания__________ допускает следующие нарушения жилищного законодательства:

После обращения в Жилинспекцию г.____________, нарушения сохраняются. Просим защитить наши права от незаконных действий управляющей компании.

Видео удалено.

Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Составление жалобы в Роспотребнадзор на управляющую компанию

Качество предоставления услуг в сфере ЖКХ удовлетворяет немногих. Особенно часто возникают споры по вопросам стоимости этих услуг. Несмотря на большое количество недовольных граждан, редко кто из жителей многоквартирных домов решается подать жалобу. А это единственная возможность защитить свои законные права. Как выглядит жалоба в Роспотребнадзор на управляющую компанию, ее образец? Какой порядок ее подачи?

Причины возникновения конфликтных ситуаций

Причин для подачи претензии на ЖКХ существует множество.

К самым частым из них относятся:

некачественное оказание услуг в жилищно-коммунальной сфере, либо предоставление их с большим нарушением сроков;
отсутствие подготовки к отопительному сезону;
неверное предоставление информации для потребителей о проделанных ремонтных работах;
завышенная оплата услуг ЖКХ, отказ от предоставления полных счетов;
отказ организовывать собрания собственников жилья, отсутствие обсуждения с жильцами важных вопросов, связанных с ремонтом и обустройством территории;
невыполнение пунктов договора, который подписывается между жильцами и управляющей компанией.

Чаще всего причинами обращения с жалобами становятся следующие ситуации:

В подъезде необходимо проведение капитального ремонта или течёт крыша, но управляющая компания никак не реагирует на обращение жильцов и ремонтными работами не занимается.
Засорение мусоропровода, либо в случае, если мусор выносится в уличные баки, редкий вывоз. Данная ситуация приводит к антисанитарной обстановке как в подъезде, так и на территории дома.
Перебои в подаче тепла, низкая температура в помещении, вместо горячей воды идет чуть теплая — все это становится серьезным поводом для составления претензии в Роспотребнадзор.

К функциям управляющей компании ЖКХ входит соблюдение всех пунктов договора, который подписывается с жильцами, контроль состояния территории, крыш, подъездов домов, своевременное обеспечение населения водой, газом, светом, теплом. Нарушение хотя бы одного пункта становится поводом для подачи жалобы.

Полномочия Роспотребнадзора

Почему именно в Роспотребнадзор необходимо отправлять жалобу на ЖКХ? Для рассмотрения всех вопросов, связанных с работой жилищно-коммунальных служб, на государственном уровне создана инспекция по жилищным вопросам. Именно она должна контролировать, как оказываются услуги жильцам жилых помещений, решать спорные вопросы с управляющими компаниями. Встаёт вопрос: почему нужно подавать жалобу на управляющую компанию в Роспотребнадзор, а не Жилищную инспекцию? Связано это в первую очередь с тем, что в основные функции Роспотребнадзора входит контроль предоставления услуг потребителям. Все члены ТСЖ относятся к потребителям услуг.

Все услуги потребители оплачивают по установленным на законодательном уровне тарифам. Роспортребнадзор обязан контролировать, чтобы все услуги были предоставлены потребителю качественно и в полном объеме. В случае нарушения своих прав граждане могут обратиться в данную инстанцию с жалобой.

Только по решению Роспотребнадзора потребителю может быть осуществлен возврат или произведен пересчет за не полностью оказанные услуги.

Порядок подготовки к подаче жалобы

Прежде чем составлять жалобу на управляющую компанию, необходимо предпринять попытки решить вопрос мирным путем. Есть вероятность, что она осознает свою неправоту и устранит, допущенные ошибки. Возможно, придется обратиться ни один раз, потребуется составить жалобу на руководителя компании. Если же все предпринятые действия не принесли никакого результата и получен отказ, можно смело обращаться в вышестоящие инстанции для урегулирования вопроса.

Обращение в управляющую компанию необходимо для того, чтобы к жалобе прикрепить копии заявлений, отказы, которые были получены. Если ЖКХ затягивает с ответом и не выдает заключение долгое время, можно сразу идти с жалобой, но на руках обязательно необходимо иметь доказательства обращения.

Кроме того, перед обращением в Роспотребнадзор с жалобой на ЖКХ необходимо собрать доказательства того, что услуга была предоставлена некачественно. Для этого необходимо пригласить независимого эксперта, чтобы получить акт. Это станет доказательством основания для подачи жалобы. Как правильно написать претензию, существует ли образец жалобы на ЖКХ?

Как написать заявление в Роспотребнадзор

Жалоба на ЖКХ составляется по форме заявления на имя руководителя Роспотребнадзора. На сайте службы существует форма обращения онлайн. Но можно подать и в письменном виде. Жалоба на управляющую компанию составляется по общепринятой форме. Как и в любом документе, у неё обязательно присутствует шапка. В ней указывается, кому адресовано данное обращение, ФИО заявителя, его адрес и контактные данные.

Далее, в центре заявления указывается наименование обращения. Это может быть жалоба, претензия и заявление. Жалоба имеет развернутый характер. Для заявления характерно решение вопросов личного характера. Образец заявления выглядит так же, как и жалоба.

В основном теле документа необходимо точно дать характеристику сути проблемы, подкрепляя доказательствами, перечислением результатов актов независимой экспертизы, наличие свидетелей.

Например, если заявление касается вопроса невывоза мусора, то необходимо описать, в какой период мусор не вывозился, как должно быть по графику. Если жалоба направлена на осуществление подачи горячей воды, нужно указать, в какие часы, в какие даты вода отсутствовала.

После изложения сути вопроса проставляется дата и подписи. Если письмо составляется коллективно, необходимо указать всех жителей, принимающих участие, и указать их адреса проживания.

Жалоба создаётся в двух экземплярах, один подаётся в организацию по решению конфликтного вопроса, другой остается на руках у заявителя. На нем должна стоят отметка о принятии документа.

Это необходимо, чтобы:

быть уверенным, что обращение принято в работу;
контролировать срок рассмотрения.

Претензии и жалобы в Роспотребнадзоре рассматриваются 30 дней с момента регистрации обращения.

Правило по оформлению жалобы в Роспотребнадзор едины, отличия будут касаться только основной содержательной части, в которой описывается суть проблемы.

Следует учесть некоторые нюансы составления обращения:

необходимо выдерживать деловой стиль описания;
недопустимо использование ненормативной лексики.

Что предпринять, если ответа на обращение нет или пришел отказ

Если время рассмотрения претензии в Роспотребнадзор истекло, но ответ не был получен, необходимо лично явиться в управление. Ответ мог не прийти по причинам технической неисправности. Можно оставить обращение на официальном сайте о том, что не было ответа на жалобу. Обязательно необходимо указать реквизиты претензии.

Организация может выдать как положительный, так и отрицательный ответ на жалобу. В случае отрицательного ответа в письме будет приложено обоснование причины отказа.

После этого можно предпринять следующие действия:

Если отказ был связан с недостаточным количеством представленных документов, либо сотрудники управления посчитали, что мало предъявлено доказательств нарушения прав, можно подать жалобу повторно. Для этого понадобиться составить новое заявление с учетом предыдущих ошибок. Собрать большее количество доказательств, показания свидетелей, акты экспертиз.
Возможно, обращение было отправлено не по адресу. В таком случае в обосновании будет указано, куда рекомендуется отправить обращение.
Если отказ по мнению заявителя не обоснован, можно подготовить жалобу в прокуратуру или подать исковое заявление в суд.

Если по жалобе будет принято решение в пользу заявителя, то:

управляющая компания будет обязана сделать перерасчет или вернуть деньги потребителю за некачественную услугу, либо устранить неполадки;
Роспотребнадзор может выносить санкции против управляющих организаций.

Обращение в прокуратуру и суд

Если заявление в Роспотребнадзор на управляющую компанию не дало никаких результатов, заявитель может составить письмо в прокуратуру. В её функции входит контроль за соблюдение законности действий во всех сферах.

Образец жалобы следующий:

в шапке обозначается орган, куда направляется претензия, ФИО и контактные данные заявителя;
суть обращения, результаты актов проверок, показания свидетелей, результат обращения в другие инстанции. Обязательно необходимо приложить ксерокопии ответов;
дата подачи заявления и подпись.

Важно при подаче заявления подготовить все акты проверок, доказывающие несоблюдение прав, собрать максимальное количество доказательств.

Если бездействие управляющей компании повлекло за собой материальные траты для заявителя, лучше всего обращаться в суд для возмещения ущерба. Пример: во дворе стояло сухое дерево, которое жильцы долгое время просили спилить, но реакции на их просьбы не последовало. Во время сильного урагана дерево упало и ветками выбило стёкла в нескольких окнах. Ситуация произошла из-за отсутствия действия ЖКХ.

К заявлению необходимо приложить акты проверки независимой экспертизы, которые докажут, что ущерб был нанесен именно из-за падения дерева. Обратившись в суд, заявитель сможет не только возместить денежные средства, потраченные на возмещение причинённого вреда, но и взыскать с управляющей компании материальный ущерб.

Если в подъезде дома давно никто не делал ремонт, не горят лампочки, мусоропровод всегда забит или уличные баки стоят переполненные, крыша протекает, это основные поводы подать жалобу на управляющую организацию. Грамотно составленная жалоба, правильно изложенная суть заявления в Роспотребнадзор и исчерпывающий подбор документов и доказательств гарантирует положительное решение в пользу заявителя.

Узнайте, куда жаловаться на ТСЖ, а также как оформить жалобу в прокуратуру, жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и их образцы

Каждый из нас непременно мечтает жить в многоквартирном доме, где чисто, уютно и отремонтировано. Но иногда, управляющая организация не справляется со своими обязанностями или не хочет этого делать.

Как повлиять в этом случае на товарищество собственников жилья мы рассмотрим в этой статье, а также обратим внимание на важнейшие нюансы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Случаи нарушения (например, плохое отопление и другие)

Товарищество собственников жилья – это орган управления многоквартирным домом.

Как правило, именно собственники помещений хотят установить такую форму правления – ведь во главе товарищества стоят такие же собственники, значит в их интересах – проделывать работу во благо дома.

Целью существования данной организации является удовлетворение потребностей собственников, предотвращение неполадок, решение важных вопросов от имени жильцов.

В статье 49 Гражданский кодекс сообщает, что данная организация, которая имеет некоммерческий характер, действует на основании устава.

Иногда проживающие в доме требуют несоразмерных действий, которые товарищество собственников жилья не обязаны выполнять. Но иногда и сами члены ТСЖ, что называется «перегибают палку». Не раз в судебной практике были известны случаи неправомерного и бесконтрольного расхода денежных средств, сокрытия информации, воровства, и отсутствия реакции на самые обыкновенные, жизненно необходимые просьбы жильцов.

Вот самый часто встречающийся список нарушений, исходя из судебной практики:

Бесхозяйственность, которая проявляется в отсутствии должного ухода за домом и не обеспечение его основных нужд, указанных уставом.
Нецелесообразная и необоснованная трата средств товарищества собственников жилья. Проявляется в воровстве, несоразмерных тратах, несогласованных покупках.
Необоснованное повышение платы за дом, которые не связаны с повышением тарифов на коммунальные услуги и оплаты труда некоторых категорий рабочих.
Низкое качество оказываемых платных услуг. Проявляется в халатности либо по отношению к трате бюджетных средств, либо к подбору персонала и необходимых для ремонтных работ средств.
Отсутствие реакции на просьбы жильцов в устранении неполадок.
Не включение отопления во время начала отопительного сезона.
Отсутствие подачи горячей воды.
Отсутствие косметического ремонта.
Отсутствие ремонта в здании.

Этот перечень не является полным и исчерпывающим, поэтому, если вы чувствуете, что ваши права тем или иным образом нарушаются товариществом собственников жилья, не стоит ориентироваться только на этот список. Вы можете написать жалобу на ТСЖ.

Если у собственников возникают споры с членами товарищества собственников жилья и в разговорах проблема не решается, то необходимо прибегнуть к составлению жалобы. Только таким способом возможно добиться справедливости и быть услышанными. Полезные советы о том, как правильно составить жалобу, смотрите на видео ниже:

На председателя

Составляя жалобу на председателя ТСЖ, следует помнить о своих правах. В соответствии со статьей 143 Жилищного кодекса, собственник имеет право в любое время получать достоверные сведения о работе товарищества, быть ознакомленным с различными документами, касающимися жилья и его состояния, а также вести контроль за качество оказываемых услуг.

В жалобе на председателя собственник жилья говорит о том, что считает неправомерным по отношению к себе, чем конкретно недоволен и излагает свои требования. Председатель имеет право, как удовлетворить требования, расписавшись в поданном заявлении и указав дату его рассмотрения, так и выдвинуть отказ в удовлетворение его требований.

Если председатель отказывает в рассмотрении, он посылает на имя собственника рекомендованное письмо с разъяснениями. Если ответ отсутствует — это прямое нарушение прав собственника жилья, подавшего жалобу, так как в соответствии с Федеральным законом № 59, он должен быть получен.

На работу ТСЖ

Если у собственника есть претензии не только к председателю, но и ко всем членам товарищества, он подает претензию, адресованную всему ТСЖ. Как вы знаете, все управленческие полномочия сосредоточены в руках жильцов, поэтому если их работа неэффективна, проблема должна быть решена надлежащим образом при помощи жалобы.

Жалоба на правление товарищества собственников жилья должна содержать в себе информацию о собственнике, а также об организации, в которую она адресована. В тексте жалобы должно говориться о нарушениях прав работника, о возможных вариантах решения проблем. К сожалению, нет единой формы, которая бы объясняла, как составляются такие документы. Жалоба пишется произвольно. Главное – это описание нарушений. Дата и подпись жильца. А куда пожаловаться на ТСЖ? Давайте узнаем.

Куда писать жалобу на ТСЖ?

Если подача вашей жалобы не принесла результата, то не стоит отчаиваться.

Законодатель предусмотрел возможность подачи жалобы в иные инстанции, которые могут помочь вам добиться справедливости.

Давайте узнаем: куда жаловаться на ТСЖ? И первое, что мы рассмотрим — жалоба на ТСЖ в жилищную инспекцию.

Жилищная инспекция

Жилищная инспекция – это орган, который является профильным и может своими постановлениями и решениями обжаловать действия и бездействия товарищества.

Кроме того, жилищная инспекция осуществляет следующие функции:

контролирует техническое состояние дома;
контролирует качество предоставляемых жильцам услуг;
контроль за коммуникациями и инженерным оборудованием;
контроль за соблюдением норм кодекса.

В жалобе, адресованной жилищной инспекции собственник пишет наименование организации, куда отправлено обращение, а также указывает свои паспортные данные и контактные сведения. В самом тексте жалобы жильцы излагают, какие действия были ими уже предприняты для устранения проблем. Далее указываются требования к жилищной инспекции и варианты разрешения конфликта.

Если вы прикладываете к жалобе иные документы ( например, ответ от ТСЖ или же поданную вами жалобу на председателя), то обязательно сделайте перечисление приобщенных бумаг. Затем поставьте дату написания бумаги и свою подпись. Принять жалобу в жилищной инспекции у вас должны сразу же по факту проверки. Реакция на обращение поступит в ближайший месяц.
[1]

Роспотребнадзор

Жалоба на ТСЖ в Роспотребнадзор: жалобу собственник может подать именно в этот орган в том случае, если ему отказали в действии в самом ТСЖ, ведь Роспотребнадзор — это один из важнейших органов по защите прав российских потребителей.

Жалоба должна содержать информацию о факте предыдущего отказа. Роспотребнадзор по факту рассмотрения вашей жалобы может произвести проверку товарищества собственников жилья.

Если будут выявлены недочеты в деятельности – это прямое основание для обращения в судебную инстанцию.

Возьмите за основу эти советы и составьте свою жалобу на ТСЖ в Роспотребнадзор: образец .

Прокуратура

Если ситуация дошла до конфликта и взаимопонимание не найдено, то, возможно, поможет жалоба на ТСЖ в прокуратуру. Прокуратура является надзорной инстанцией, которая осуществляет контроль за исполнением законодательства всеми физическими и юридическими лицами.

Жалоба рассматривается органами прокуратуры до одного месяца. Если вы долго не получаете ответ не спешите подавать документ повторно. Вторая жалоба не будет рассмотрена, ждите реакцию на первую. Прокуратура может провести проверку по факту несоблюдения органом ТСЖ законодательства в отношении одного конкретного или сразу же нескольких собственников.

Другие органы

Еще один вариант для того, чтобы добиться справедливости – это обратиться в судебную инстанцию. Собственник жилья в многоквартирном доме может составить исковое заявление , в котором расскажет о всех несправедливостях в отношении его прав от ТСЖ. Для подачи заявления вам необходимо оплатить государственную пошлину и приобщить некоторые документы, свидетельствующие об обращении в другие инстанции.

Коллективная или одиночная?

Жалобу можно подавать как коллективно, так и одиночно. Коллективная жалоба должна содержать подписи всех собственников, которые считают, что их права нарушили. И одиночная и коллективная жалобы могут быть приняты и рассмотрены вне зависимости от количества участников подавших обращение.

Как составить заявление?

Документ составляется на листе А4. Лист должен быть абсолютно белым и чистым. Жалоба может быть составлена как печатным текстом на компьютере, так и от руки. Главное, чтобы все буквы были хорошо читаемы.

В правом верхнем углу указывается наименование органа, в который подается жалоба.

Далее пишется, от кого направлена жалоба, а именно фамилия, имя и отчество лица, а также его контактные данные.

Далее пишется слово «заявление» или же «жалоба». После этого сухим юридическим текстом начинаете излагать суть ваших требований и претензий. Желательно при том ссылаться на закон. Также вы можете предложить варианты решения проблемы. Законом четко не упорядочен способ составления жалобы, поэтому вы не обязаны придерживаться каких то рамок. Постарайтесь не допускать грамматических и пунктуационных ошибок.

Далее укажите слово «прошу» и попросите о проведении проверки или же ином влиянии на управляющий домом орган. Если вы приобщаете какие-либо документы, сделайте их перечисление. Поставьте свою подпись и дату написания документа. Какие к главному документу приложить бумаги? К главному документу вы можете приложить следующие бумаги:

свидетельство о праве собственности на жилье;
протокол проводимых собраний в ТСЖ, на которых были приняты решения, которые вас не устраивают;
ранее поданные жалобы в ТСЖ;
полученные ответы от ТСЖ;
документы о производимых ТСЖ действиях в отношении многоквартирного дома и его бюджета.

Документы в любую из инстанций вы можете передать как лично, отдав их в канцелярию, так и отправив письмом с уведомлением.

Если ответа нет

В течение месяца на вашу жалобу должен быть получен ответ. Однако учтите, что если документы подавались в период праздников, срок может немного затянуться. Если прошел месяц, а вы не получили ответ – не отчаивайтесь.

Вполне возможно, что ваша жалоба еще не рассмотрена. Для того чтобы узнать, продвигается ли ваше обращение – позвоните в канцелярию.

Государственные органы обязательно дадут ответ на ваше обращение. Подавать второе заявление не нужно хотя бы потому, что оно не будет рассмотрено, так как первое и так находится на рассмотрении.

Защищать свои права как одного из собственников помещений многоквартирного дома – ваша прямая обязанность. Если вы считаете, что в отношении вас поступают несправедливо, непременно боритесь за свои интересы.

Полезное видео

Из этого видео вы можете узнать, как решать споры с ТСЖ:

Видео удалено.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники

Ведерников, А. Н. Конституционное право личности на судебную защиту в законодательстве и судебной практике России / А.Н. Ведерников. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2017. — 152 c.
Жилинский, С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник; М.: Норма; Издание 4-е, испр. и доп., 2012. — 912 c.
История и методология юридической науки. — М.: ИВЭСЭП, 2014. — 564 c.
Рассказов, Л. П. Теория государства и права / Л.П. Рассказов. — М.: Инфра-М, РИОР, 2014. — 480 c.

Нюансы составления жалобы в роспотребнадзор на управляющую компанию (образец)

Оценка 5 проголосовавших: 1

Работаю юристом в частной IT компании в Москве. Мой стаж составляет 7 лет.

Для данного ресурса была собрана большая и подробная база статей с целью личных заметок и помощи посетителям в решении их юридических вопросов.

Претензия по отоплению

При нарушении качества коммунальных услуг составляется претензия по отоплению. Климат нашей страны предполагает обязанность обеспечить бесперебойное поступление тепла в дома в зимний период времени (в зависимости от температуры на улице). И такая обязанность вменена управляющим компаниям (жилищно-эксплутационным службам, товариществам собственников жилья и др.). Нарушение качества такой коммунальной услуги, как отопление, неверный расчет цен и др. являются основанием подачи претензии по отоплению.

Предоставление коммунальных услуг осуществляется специально уполномоченными на то организациями. Именно они являются получателем претензии. Особое внимание следует обратить на факт удостоверения того факта, что качество предоставленных услуг по отоплению помещений является ненадлежащим. До подачи претензии имеет смысл обратиться лично или посредством телефонной связи за получением информации о причинах предоставления услуг такого качества (факт обращения сотрудники эксплутационной организации обязаны зарегистрировать).

Скачать образец:

Претензия по отоплению

Пример претензии по отоплению

Руководителю Управляющей комании

«УК 231»

Фрезову Александру Дмитриевичу

адрес: 610724, г. Киров,

ул. Коммунистическая, 18,

от потребителя

Синичкиной Ульяны Олеговны,

адрес: 610728, г. Киров,

пер. Вокзальный, 71-63

Претензия по отоплению

Управляющая комания «УК 231» является управляющей организацией по дому « 71 по адресу: г. Киров, пер. Вокзальный, 71. Следовательно, в соответствии с постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. Ваша организация является исполнителем по договору предоставления коммунальных услуг, заключенному путем совершения потребителем конклюдентных действий (а именно путем фактического потребления услуг с даты приобретения мной в собственность указанной квартиры).

В соответствии с требованиями вышеуказанного Постановления Правительства РФ предоставление коммунальных услуг по отоплению осуществляется исполнителем круглосуточно в течение отопительного периода, т. е. бесперебойно либо с перерывами не более следующей длительности: 24 часа суммарно в течение одного месяца, не более 16 часов единовременно при температуре в помещении больше +12; 10 часов единовременно при температуре от +10 до +12 и не более 4 часов при температуре от +8 до +10.

В свою очередь, отопление подразумевает подачу тепловой энергии для поддержания в жилых помещениях многоквартирного дома температуру не ниже +18 градусов, снижение которой в дневное время не допускается.

В период с 20.12.2016 г. по 24.12.2016 г. коммунальные услуги по отоплению предоставлялись ненадлежащего качества, отопление в указанный период было отключено, что привело к снижению температуры в квартире до 10 градусов по Цельсию. Данное отключение произошло по причине прорыва радиатора в квартире № 92, вследствие чего отключен весь стояк. Указанный прорыв в радиаторе стал следствием ненадлежащего исполнения своих обязанностей УК, до настоящего времени радиатор не заменен.

В соответствии с п. 88 Правил, утвержденных вышеуказанным постановлением Правительства РФ, при предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

На основании изложенного требую незамедлительно принять меры по устранению аварии и восстановлению подачи тепла в квартиру, а также обеспечить осуществление перерасчета стоимости коммунальных услуг за отопление исходя из правил, установленных Постановлением Правительства РФ (за каждый час превышения допустимого перерыва снижение размера платы на 0,15 %). В случае отказа удовлетворить настоящую претензию буду вынуждена обратиться в суд с исковым заявлением о защите прав потребителя, включая требование о компенсации морального вреда.

24.12.2016 г. Синичкина У.О.

Как составляется претензия по отоплению

Претензия по отполению является претензией потребителя, ведь коммунальные услуги используются нами в личных целях. Правовую основу претензии составят не столько нормы Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ, сколько специальные нормативные правовые акты: Постановление Правительства от 23.05.2006 г. № 306 (правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг), постановление Правительства от 06.05.2011 г. № 354 (о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).

В указанных нормативных документах достаточно подробно прописаны обязанности управляющих компаний и иных исполнителей, основания заключения договора, порядок предоставления услуг по отоплению, подтверждения факта ненадлежащего качества коммунальных услуг.

Основанием подачи претензии по отоплению обычно являются:

низкая температура в помещении;
перебои в подаче отопления;
перерасчет платы за отопления;
причинение ущерба вследствие нарушений правил подачи отопления в помещение.

Подача претензии по отоплению

До подачи искового заявления в суд потребитель коммунальных услуг должен подготовить доказательства по гражданскому делу. И одним из них станет претензия и документ, подтверждающий факт вручения ее надлежащему лицу.

Для этого составленную в письменной форме претензию надлежит подать непосредственно в жилищную организацию — под роспись должностного лица с расшифровкой. Требуйте проставления печати организации. Если же по каким-то причинам вручить претензию лично не удается, отправляйте документы заказным письмом с описью вложения. Обязательно сохраните квитанцию об отправке.

Если претензия осталась без ответа, единственным способом защитить права в сфере ЖКХ станет обращение в суд. Основу иска составит текст претензии по отоплению, а от оплаты государственной пошлины потребители освобождены.

Как правильно написать заявление по отоплению в управляющую компанию (образец). Холодные батареи

Плохое отопление в квартире – это наиболее распространённая жалоба жильцов на теплосети. Но далеко не все знают, что нужно делать в такой ситуации и куда можно жаловаться, если батареи (радиатор) дома плохо греют. К сожалению, многие годами бездействуют, продолжая мёрзнуть и платить за то, чего не получают просто из-за своей низкой правовой осведомлённости. Такая категория населения обычно начинает что-либо предпринимать, только когда не работает отопление в их квартире вообще. Это абсолютно неправильно.

С другой стороны, прежде чем искать, куда можно жаловаться, если нет отопления, важно определить вероятную причину низких температур. Они не всегда такие по вине теплосети. Например, в трубах могут образовываться воздушные пробки или закупоривание ржавчиной, что препятствует нормальной проходимости тепла. Если квартира угловая, давно без ремонта, тепло может уходить сквозь щели между балконными, оконными проёмами.

Если в квартире холодно из-за того, что в батареях температура воды и давление ниже установленных норм, в этом случае действительно следует думать, куда жаловаться, поскольку это вина теплосетей. Но для подобных замеров отопления в доме нужен специалист. В какой последовательности действовать, если нет тепла, когда и куда обращаться – рассмотрим далее.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Температурные нормы для квартир

До подачи жалобы на отопление в своей квартире необходимо обратить внимание на утверждённые правительством нормы и измерить температуру в своём жилье для сверки.

Нормы температуры в помещениях в холодное время года (отапливаемый сезон):

Помимо указанных норм, стоит также ссылаться на здравый смысл. Не всегда нужно торопиться с поисками, куда надо жаловаться, если плохо топят, то есть ниже цифр в таблице выше. Каждый человек воспринимает ту или иную температуру по-своему, не всем одинаково комфортно при 22°C в спальне. В той же ванной большое значение имеет влажность, из-за повышенной влажности появляется чувство сырости.

Когда дома слишком холодно, все температуры в квартире нужно зафиксировать документально, куда бы вы ни решили жаловаться. Без официальных замеров у вас не будет доказательств нарушения, а значит, никого привлечь к ответственности и добиться чего-либо будет нельзя.

Будь это квартира в многоэтажном здании или иное жильё, что делать, если ваши права ущемлены, должен знать каждый. Когда в жилом помещении нет отопления, это чревато негативными последствиями, сказывающимися на здоровье граждан, в особенности малолетних детей.

Если у вас проблемы с отоплением, важно чётко понимать, кто несёт ответственность за тепло в вашем доме.

Кто отвечает за тёплые батареи в квартире

Чтобы понять, куда нужно звонить и как быть, когда пропало отопление, обратите внимание на следующее. Во втором разделе «Правил и норм по техническому эксплуатированию объектов жилого фонда» говорится о том, что ответственность за предоставление коммунальных услуг несут управляющие компании. Соответственно, если ваш многоквартирный дом находится на балансе такой организации, за системы коммуникаций отвечает именно она. Каждый собственник жилья вправе требовать от своей управляющей компании обеспечения услуг в соответствии с утверждёнными в России нормами. Поэтому УК – это первая структура, куда надо обращаться, если нет отопления в квартире.

В компетенции управляющих компаний также контроль температур в помещениях и проверка технического оборудования, что должно делаться каждый раз до открытия отопительного сезона. Слабый отопительный сезон, полное отсутствие отопления даёт вам право требовать акты осмотра технических коммуникаций и обращаться в вышестоящие инстанции, куда направляются официальные жалобы.

Когда вы в УК обратились, если холодные батареи, письменно, к вам должны направить специалиста для проверки информации из вашего заявления. Если недочёты обнаружены, проводятся соответствующие ремонтные работы. Если же УК бездействует или полностью отрицает свою ответственность, стоит рассмотреть иные варианты, куда обращаться, но все копии документов по общению с управляющей компанией должны быть сохранены.

Куда жаловаться на отсутствие отопления

Жалобы на отсутствие отопления, как и любая жалоба на плохое отопление, могут быть направлены далеко не в одну государственную структуру. Но это не значит, что можно начинать сразу с самой строгой, — необходимо придерживаться определённого алгоритма. Для начала чётко установите, на чьём балансе находится ваш многоквартирный дом, чтобы понять, куда звонить по поводу отопления следует в первую очередь и кому звонить по поводу проверки работы инженерных коммуникаций.

Разбирая, кому всё-таки жаловаться, если от вашей управляющей компании нет должных действий, как и отопления в квартире, обратите внимание на следующую последовательность ваших шагов:

Позвонить в департамент жилищной инспекции – аварийная диспетчерская служба вашего города;
Написать жалобу местной жилищной инспекции;
Подать официальную претензию вашей теплоэнергетической организации;
Требовать защиты прав в Роспотребнадзоре;
Звонить и писать местной администрации;
Подать обращение к территориальной Антимонопольной службе;
Придать ситуацию огласке в СМИ, если есть необходимость;
Обращаться в прокуратуру, суд.

Куда бы вы ни подали официальное заявление по поводу отопления, холодных труб, батарей, вам обязаны дать такой же официальный, письменный ответ. Желательно, чтобы жалобы поступали коллективные, сразу от нескольких жильцов вашего дома.

Если же у вас холодный радиатор, но при этом горячий стояк, то есть проблема, вполне вероятно, не у соседей, а только у вас, здесь потребуется в первую очередь местная проверка. Куда обращаться с таким вопросом по отоплению, как упоминалось выше, — в управляющую компанию.

Заявление в управляющую компанию ЖКХ

В действующем законодательстве нет каких-либо правил относительно того, как должно быть составлено заявление в управляющую компанию, ТСЖ, ЖКХ или прочую аналогичную организацию. Требования к данному документу такие же, как и к другим официальным деловым бумагам. Пишется заявление на белом листе формата А4 синими чернилами, зачёркивания, исправления, эмоциональные выражения а тексте не допускаются. Структура следующая:

Составляется такое заявление в двух экземплярах. Один остаётся у вас, но сотрудник управляющей компании обязан поставить на нём дату приёма и регистрационный номер. В случае, когда на месте у вас документы не принимают, что также может быть, их нужно отправить заказным письмом с описью и обратным уведомлением. Это важный нюанс – у вас должны остаться доказательства того, что вы в управляющую компанию действительно обращались.

Как пожаловаться в жилищную инспекцию на УК

Когда управляющая компания ваше заявление не принимает, игнорирует, бездействует и снимает с себя ответственность, претензия на некачественное теплоснабжение может быть вами направлена на адрес территориальной жилищной инспекции. Заявление допустимо исключительно в письменной форме и с подтверждением факта того, что вы уже обращались с намерением жаловаться на отсутствие отопления своей УК. Куда именно вы являлись, когда и с какими требованиями – должны подтверждать соответствующие сохранённые вами документы, их копии.

Порядок подачи запроса в жилищную инспекцию такой же, подаётся два экземпляра заявления, прилагаются все документы, имеющиеся от прошлых обращений в УК (акты замеров, ваши письма и ответы на них, прочее), точно так же описывается проблема. Важно указать, когда именно отсутствовало отопление у вас в квартире, каковы показатели сейчас, какие именно нормы российского законодательства были нарушены.

Решив жаловаться коллективно на то, что нет отопления, и указав, куда вы уже безрезультатно наведывались, убедитесь в том, что каждый из указанных заявителей поставил свою подпись на документе.

Можно обратиться в местные органы власти

Куда ещё есть возможность обратиться, если слишком холодно в квартире, так это в районную или городскую администрацию по месту нахождения вашей недвижимости. Это главный государственный орган, который компетентен самостоятельно решать вопросы на порученной ему территории. Но это не значит, что на администрацию нельзя пожаловаться, если ваши заявления, жалобы по отоплению и просьбы были неправомерно ней проигнорированы.

Сюда подаётся абсолютно аналогичное заявление, с той лишь разницей, что добавляются абзацы обо всех структурах, куда ранее вы уже обращались. Обязательно прилагаются доказательства вашего общения с этими структурами, которые можно отправить заказным письмом с уведомлением и описью вложений.

Как написать жалобу в Роспотребнадзор

Роспотребнадзор принимает меры по защите прав населения, поэтому имеет смысл обратиться и сюда, если все прежние попытки решить проблему с отоплением желаемого результата не дали. Заявление, с помощью которого можно жаловаться Роспотребнадзору, должно содержать:

Многие даже не задумываются о возможности пожаловаться, что нет отопления, именно в Роспотребнадзор. Ошибочно полагать, что данный орган занимается лишь правами потребителей в вопросах продажи, покупки чего-либо, – он затрагивает практически все сферы, где права человека вообще могут быть нарушены.

Федеральная Антимонопольная служба

Ещё одна структура, куда можно жаловаться, если в вашем жилье нет тепла, это Федеральная Антимонопольная служба (ФАС). В первую очередь следует учесть, что ФАС не решает гражданские правовые споры, лишь осуществляет контроль над соблюдением законодательства, а также деятельностью некоммерческих, коммерческих организаций и физических лиц (предпринимателей).

Антимонопольная служба, куда жаловаться на теплосеть тоже можно, контролирует деятельность и государственных субъектов, исполнительной власти. Она проводит плановые и внеплановые проверки, в результате которых нарушители законодательства привлекаются к административной ответственности.

Иными словами, если у вас имеется существенная претензия к органам, куда вы пожаловались на отсутствующее отопление ранее, есть смысл жаловаться именно в ФАС, чтобы расшевелить бездействующих.

Как подавать заявление в местную прокуратуру

Безуспешно обив пороги тех, кто отвечает за тепло в квартирах, администрации города и иных государственных структур, владельцы, жильцы этих квартир вправе обратиться в прокуратуру. Этот шаг принимается исключительно после того, как все прочие этапы пройдены и результата желаемого они не дали.

Подаётся стандартное заявление с описанием того, что вы уже сделали, чтобы решить свой вопрос. Прилагаются все сопутствующие документы, свидетельствующие о том, что вы уже побывали во многих государственных структурах, куда только можно жаловаться на то, что в квартире холодные батареи.

Прокуратура не примет ваше заявление, если:

Текст эмоционально окрашен, содержит нецензурные, оскорбительные выражения, угрозы должностным лицам и членам их семей;
Тест набран заглавными буквами или латиницей;
Изложение проблемы нечитаемое, с непонятными сокращениями;
Указаны недостоверные, неполные адреса;
Обращение адресовано не по адресу.

Судебные органы

Жалоба на управляющую компанию в суд подаётся в последнюю очередь, если УК отказывается нести полную ответственность за отсутствие отопления, пересчитывать тарифы, проверЯть тепловые системы. По иску в суде ваши требования реализовываются наиболее эффективно.

В результате судебного рассмотрения проводится проверка всех обстоятельств, которые изложены в иске. Если иск подан грамотно, с приложением максимально полной документальной базы, суд становится на сторону истца, обязывая ответчика выполнить требования пострадавшей стороны.

Обратиться в суд жильцы могут также в том случае, если отопление в квартире работающая управляющая компания запустила тепло позже, чем начался отопительный сезон. В некоторых случаях, если коммуникация не работает, как следует, можно требовать даже возмещения понесённого истцом ущерба, включая затраты на судебные издержки.

Можно ли получить перерасчёт платы за отопление

Жильцы, права которых были нарушены, вправе подать управляющей компании, ЖКХ, ТСЖ заявление с требованием произвести перерасчёт суммы оплаты за тепло за тот период, когда его не было или оно поставлялось ниже установленных норм. В качестве основания для такого перерасчёта на юридическом уровне становится коммунальная услуга, оказанная в ненадлежащем качестве или нарушение условий договора.

Подтверждается данное нарушение специальным актом, который обязана составить сама управляющая компания, куда ранее приходили жаловаться жильцы. У каждого жильца, у которого не включают отопление (своевременно, по иным причинам, низкого качества) есть законное право самостоятельно требовать такой акт. При отказе управляющей компании необходимо обратиться в жилищную инспекцию.

Что важно учитывать, пересчитывать будут только за тот период, когда официально было зафиксировано нарушение. То есть, если вы заметили, что батареи у вас еле тёплые в ноябре, а с жалобой обратились в январе, пересчитывать будут не с ноября, а с января.

Порядок проведения перерасчёта за услуги ненадлежащего качества закреплён Правилами предоставления коммунальных услуг жильцам многоквартирных и частных домов. Таковые были утверждены 6 мая 2011 года

Возвращаясь домой в зимнее время, хочется чувствовать тепло и уют, защиту от уличного холода. Но бывают случаи, когда температура в жилой комнате не просто недостаточная, а откровенно говоря, низкая. Включать обогреватель — не самый оптимальный вариант, поскольку это лишние расходы на электроэнергию. Да и по принятым законам и нормам существуют определенные критерии для установления нормальной температуры. Поэтому нужно знать, куда жаловаться на холодные батареи в квартире и как лояльно разрешить возникшую проблему.

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно
!

Установленные температурные нормы для квартир

Существует специальный принятый стандарт РФ по жилищно-коммунальным услугам.

По данному ГОСТу Р 51617-2000 в жилом помещении температура должна варьироваться от 18 до 25 градусов по Цельсию. При этом существуют и отдельные данные для лестничных клеток, подвалов и чердаков, температура в которых также влияет на температуру рядом расположенных квартир.

В частности по СанПиНу 2.1.2.2645-10 температура в комнатах должна составлять 20-22 градуса. Допустимо, чтобы она было в пределах 18-24 градусов. Для ванных комнат, кухонь, санузлов возможен показатель от 18 до 26 градусов. В оптимальных условиях указаны цифры 19-21 для кухни и туалета, а также для совмещенного санузла и ванной в пределах от 24 до 26 градусов.

Если показатель существенно ниже допустимого стандарта, то положение не является нормальным и требует немедленного решения. Поможет в этом обращение в соответствующую службу.

Кто ответственен за холодные батареи квартиры и кто должен решить проблему?

Куда жаловаться, если холодно в квартире? Существуют несколько типов управляющих организаций, на которых лежит обязанность в поддержании заданных стандартов и норм жилищных условий. Это может быть управляющая компания, ЖКХ или ТСЖ
. Обращаться нужно именно к этим конторам.

Наиболее распространенная проблема холодных батарей заключается либо в неправильном проектировании, либо в чересчур старых и уже непригодных к использованию коммуникациях. Реже она касается самого дома, который имеет очень низкую теплосохранность.

Если проблема заключается именно в указанных выше причинах (одной или сразу нескольких), то ее должна решить именно управляющая компания. И все расходы по проведенной работе они берут на себя.

Срок решения ограничивается неделей, исключение составляет лишь возникновение еще некоторого ряда проблем при ремонте (обнаружение полной негодности не только второстепенной, но и одной из центральных ветвей коммуникаций).

Если же проблема холодных батарей заключается в самих батареях, то потребуется их замена владельцем квартиры. Проводить работы можно лишь после получения соответствующего разрешения в управляющей службе. Но в зимний период это будет возможно только в исключительных случаях (маленький ребенок, парализованный член семьи). Ведь отключение стояка по дому станет проблемой для других жильцов, поэтому запрещено государством.

Порядок обращения в ЖКХ для решения проблемы

В первую очередь необходимо провести самостоятельный замер и выявить, насколько низка температура в помещении относительно установленных норм. Затем произвести следующие действия:

Написать письменное заявление на имя управляющей компании, которая несет ответственность за предоставление коммунальных услуг. В нем должны быть указаны точные данные и причина обращения. В данной ситуации она будет заключаться в ненадлежащем качестве отопления.
Сделать копию заявления и сохранить его. На обращении должны в обязательном порядке присутствовать дата составления бумаги и подпись. Оригинал следует отнести в службу и отдать на рассмотрение.

Любые заявления, онлайн обращения в управляющую компанию нужно хранить даже после того как проблема будет решена. Все бумаги, касающиеся проблемы холодных батарей и ее решения непременно должны быть «на руках». В случае если затруднение не решится, данные бумаги могут стать практичным подспорьем для обращения в вышестоящие организации или суд.

После рассмотрения заявления управляющая компания отправит в квартиру инженера или техника-смотрителя. Специалист проведет замеры температуры, проверит состояние водопровода. И в случае подтверждения проблемы составит акт, в котором укажет подробности осмотра и исследования. Копия акта будет предоставлена жильцам, об этом стоит помнить. Данную бумагу следует сохранить как подтверждение проблемы и своеобразную гарантию со стороны управляющей компании приступить к ее решению.

Проводить вызов рекомендуется в утреннее или обеденное время. Существует тенденция, когда ЖКХ проводит снижение температуры на обогрев зданий днем. Связано это с тем, что большинство домовладельцев находятся на работе. Повышение уровня температуры происходит вечером. Поэтому для установления точных данных нужно выбрать идеально подходящий период.

Если в течение 7-10 дней проблема не была решена, нужно узнать номер, куда звонить, если холодные батареи так и остались холодными. Также можно нанести визит в ЖКХ и получить пояснения напрямую. Положительный ответ о продолжающемся процессе решения должен быть подкреплен конкретными датами, за которые будут произведены все требуемые работы. Если же ответственность за решение они с себя снимают, придется обратиться за помощью в вышестоящие учреждения.

Что делать, если проблема холодных батарей не была решена?

Довольно распространены случаи, когда написанное заявление в управляющую компанию и проведение исследования со стороны инженера не стали причиной для повышения температуры в квартире.

Если по истечению 2 недель после составления акта проблема не была решена, а от ЖКХ нет ответа или есть одни отговорки, то необходимо принимать более серьезные меры. Обращение в специальные организации позволит повлиять на безответственность коммунальщиков и наконец-то добиться получения предоставления качественных услуг.

Первым делом следует обратиться к стоящей выше по рангу — Государственной жилищной инспекции
. Организация повторит исследования и составит еще один акт или воспользуется уже имеющимся документом. Затем будут выполнены разбирательства с ЖКХ и, в лучшем случае, проблема будет устранена. Правда, данный метод может не сработать. В таком случае необходимо посетить следующие инстанции:

Роспотребнадзор

Учреждение защищает права потребителей и оказывает им посильную помощь в решении многочисленных проблем. В частности жильцов, которые не получали качественных коммунальных услуг, можно считать пострадавшими потребителями. На основании очередного заявления, прилагаемого акта и прочих запрошенных документов, будет проводиться влияние на ЖКХ. В большинстве случаев данного обращения вполне хватит, чтобы привлечь некомпетентную службу к ответственности.

Областные/районные/городские органы власти

Человек, отвечающий за город или область/район, может посодействовать в принятии соответствующих мер по наказанию ЖКХ и посредством правовых органов привлечь его к административной ответственности согласно статье 7.23 КоАП РФ. Но проблема на данном этапе заключается в постоянной занятости мэра или губернатора. Зачастую на столь «мелкие» нарушения не обращают внимания. Хотя действительно ответственный глава региональных или муниципальных органов власти сможет решить проблему быстро.

Если обращение будет коллективным, то весьма вероятно, что и на рассмотрение заявления, и на устранение проблемы уйдет не так много времени. В большинстве случаев массовая жалоба жильцов имеет большее влияние.

Прокуратура

По своей сути данная организация также призвана помогать потребителям. Поэтому жалоба в инстанцию позволит запустить механизм разбирательств и выяснения причины, почему ЖКХ не решило проблему. Понадобится и подача заявления, и демонстрация акта, в котором указаны заверенные инженером исследования.

Федеральная антимонопольная служба

Организация зачастую имеет влияние на поставщиков коммунальных услуг. Поэтому есть вероятность, что жалоба в службу позволит им повлиять на скорость рассмотрения заявления и разрешения проблемы согласно составленному акту. Сама по себе служба занимается контролем над оказанием услуг.

Средства массовой информации

Довольно важно обращаться не к одному представителю СМИ, а к целому ряду таких организаций. Рекомендуется общаться не только с городскими газетчиками или телевидением, но и со стоящими выше областными уполномоченными. Это позволит привлечь как можно больше внимания к проблеме и тем самым осветить ее перед массой потребителей, служб и чиновников. Скорее всего, этот этап пройдет успешно, ведь «очернение» в СМИ снижает репутацию органов власти и может для них вылиться в привлечение к правовой ответственности.

Обращение в СМИ должно быть изложено таким образом, чтобы действительно «заинтересовать» службу. Иначе в помощи может быть отказано.

Судебные органы

Последней мерой станет судебное разбирательство, которое положит конец проблеме низкой температуры в жилище. Нужно быть готовым к предоставлению все требуемых документов и, кроме того, к выплате суммы за проведение рассмотрений. Рекомендуется заранее провести консультацию с квалифицированным юристом. Он поможет правильно составить заявление/жалобу, в нужной форме описать проблему. Далее потребуется лишь набраться терпения и ждать проведения заседаний, разбирательств и вынесения решения по вопросу.

Последует ли перерасчет платы за отопление?

Решение проблемы является явным плюсом в отношениях между потребителями и ЖКХ. Но существует еще одно затруднение: оплата отопления. Получение тепла в недостаточной мере и выплата полной стоимости вводит владельца квартиры в тупик. Но из сложившейся ситуации все-таки есть выход.

По составленному акту о низкой температуре в жилой комнате проводится исследование и осуществляется заключение. Если температура составляла на 10 градусов ниже нормы, то счет за тепло будет пересчитан. В большинстве случаев снижение даже на 5 градусов не принесет результата.

Разбирательства при содействии других органов (например, суда) вряд ли возымеет положительный эффект. Но в любом случае необходимо провести консультацию с юристом и уточнить данный вопрос. Если в квартире проживает семья с ребенком или срок решения проблемы от ЖКХ был чересчур долгим, возможно добиться решения по перерасчету. Каждая ситуация имеет свои нюансы и исключения.

Попытаться доказать свою правоту стоит в любом случае. Ведь проблемы управляющей компании не должны ложиться на плечи потребителей и тем более приносить им неудобства или убытки.

Тепло и другие важные услуги — Часто задаваемые вопросы — Столичная организация арендаторов

ПРИМЕЧАНИЕ. Если арендодатель живет в вашем доме, см. Примечание «Исключения» в правой части этой страницы.

Что такое основные услуги?
Тепло, водопровод, горячая вода, электричество, газ, водопровод.

Кто несет ответственность за оплату этих услуг?
Это зависит от условий вашего договора аренды .

Что делать, если я несу ответственность за отопление своей квартиры?
Ваш домовладелец должен предоставить вам письменное заявление с указанием предполагаемых среднемесячных затрат на отопление вашего дома. (Ваш арендодатель должен сделать это, даже если ваша аренда не регулируется Постановлением Чикаго о арендодателях и квартиросъемщиках).

Что делать, если я получу уведомление о отключении, потому что мой домовладелец не оплатил счет за коммунальные услуги?
Сообщив домовладельцу письменное уведомление об этой проблеме, вы можете позвонить по номеру

платят коммунальной компании за поддержание работы, а
вычтите из арендной платы сумму, которую вы платите коммунальной компании.

Что я должен сделать в первую очередь, если основная услуга, которую должен предоставлять мой арендодатель, отключена?
Сначала вы должны письменно уведомить арендодателя об этой проблеме. ЭТО КРАЙНЕ ВАЖНО. После отправки такого уведомления у вас есть несколько вариантов. Эти варианты изложены в ответах на следующие пять письменных вопросов.

Могу ли я заплатить коммунальной компании за восстановление работы?
Да, и вы можете вычесть эту оплату из арендной платы.Убедитесь, что вы получили квитанцию от коммунальной компании, чтобы вы могли доказать, сколько вы заплатили.

Могу ли я купить что-нибудь (например, обогреватель), которое может обеспечить основные услуги?
Да, и вы можете вычесть из арендной платы стоимость того, что вы купили. Убедитесь, что вы получили квитанцию о покупке, чтобы вы могли доказать, сколько вы за нее заплатили. Не используйте газовую плиту для обогрева квартиры!

Могу ли я подать в суд на арендодателя?
Да, но сначала обратитесь к юристу.Он / она может помочь вам подать в суд на арендодателя на сумму, которая отражает уменьшенную стоимость вашей квартиры плюс гонорары адвоката.

Могу ли я выехать из квартиры и остаться в мотеле до тех пор, пока не будут восстановлены основные услуги?
Да, и вам не нужно платить арендную плату за период проживания в мотеле или другом временном жилье. Кроме того, вы можете вычесть из своих будущих арендных платежей стоимость этого временного жилья (при условии, что она не превышает вашу ежемесячную арендную плату).

Если мой арендодатель не восстановит основные услуги , могу ли я расторгнуть договор аренды?
Да, но только в том случае, если арендодатель не восстановит услугу в течение 72 часов после получения вашего письменного уведомления.Если это произойдет, вы можете отправить своему домовладельцу еще одно письменное уведомление о том, что вы расторгаете договор аренды.
ПРИМЕЧАНИЕ. Вы не можете расторгнуть договор аренды из-за отсутствия необходимой услуги, если коммунальная компания не может предоставить эту услугу). Если вы расторгаете договор аренды, вы должны переехать в течение следующих 30 дней. В противном случае договор аренды останется в силе.

Что делать, если член моей семьи, гость или я виноваты в отсутствии обслуживания?
В этом случае вы не можете использовать какие-либо средства правовой защиты, указанные выше.

Имею ли я право извещать, если в здании будут отключены инженерные сети?
Да. Ваш домовладелец должен предоставить вам письменное уведомление о любом предполагаемом отключении. Это уведомление должно:

Укажите услугу, которая будет прекращена;
Укажите предполагаемую дату прекращения действия; и
Укажите, повлияет ли предлагаемое прекращение договора на вашу квартиру.

Что делать, если арендодатель не предоставит мне это уведомление?
Вы можете уведомить его / ее в письменной форме, что вы расторгнете договор аренды не менее чем за 14 дней, если он / она не предоставит вам необходимую информацию.Если вы расторгаете договор аренды, вы должны переехать в течение следующих 30 дней. В противном случае договор аренды останется в силе.

Насколько тепло должно быть в моей квартире?
Согласно муниципальному кодексу Чикаго, с 15 сентября каждого года по 1 июня следующего года температура в вашей квартире должна быть не ниже:

68 градусов с 8:30 до 22:30.
66 градусов на все остальное время.

* Это верно, даже если ваша аренда не регулируется Постановлением Чикаго о домовладельцах и арендаторах. *

Что делать, если в моей квартире слишком холодно?
Записывайте температуру в своей квартире три раза в день в течение недели. Если эти записи показывают, что в вашей квартире слишком холодно, отправьте домовладельцу письмо о том, что он / она нарушает муниципальный кодекс Чикаго и должен повысить температуру в вашей квартире. Если он / она не выполняет это требование, позвоните на горячую линию городской жары по телефону 312 / 744-5000.

Что, если мой домовладелец отключит мои коммунальные услуги, пытаясь заставить меня покинуть квартиру?
Позвоните в полицию и к адвокату.(Для получения дополнительной информации см. «Блокировки и ответные меры»).

Обратите внимание: Эта информация, опубликованная Фондом правовой помощи Чикаго и Столичной организацией арендаторов в качестве общественной услуги, дает вам только общее представление о ваших правах и обязанностях в соответствии с Постановлением о домовладельцах и арендаторах и другими соответствующими главы муниципального кодекса Чикаго. Он предназначен для информирования, а не для советов. Прежде чем защищать свои права, вы можете попросить совета у адвоката, который сможет проанализировать факты вашего дела и применить закон к этим фактам.

Все еще не можете найти ответ? Присылайте нам свои вопросы. Пожалуйста, подождите несколько дней для ответа.

В квартире нет тепла? — Постановление об охране окружающей среды Чикаго

На улице холодно. Придешь домой и сразу это почувствуешь. Вы звоните своему другу и сообщаете ему ужасную новость: «В моей квартире нет тепла!» В этом посте рассказывается о шагах, которые следует предпринять съемщикам квартир в Чикаго, если вы окажетесь в этом неудачном сценарии, следуя Постановлению Chicago Heat.

В моей квартире холодно — или это только мне?

Это одно из худших событий, которое может случиться при аренде квартиры. В отличие от кондиционирования воздуха, отопление в вашей квартире или кондоминиуме является одной из «основных услуг», наряду с водопроводом или горячей водой, электричеством, газом или водопроводом, перечисленным в Постановлении о домовладельцах и арендаторах жилых помещений города Чикаго. Это положение обычно называют Chicago Heat Ordinace. Итак, что вы можете сделать и что вам следует делать? Это зависит от того, кто несет ответственность за оплату отопления, что должно было быть подробно указано в вашем договоре аренды в Чикаго.

Насколько тепло должно быть зимой в вашей квартире в Чикаго?

Постановление Чикаго о жаре города Чикаго содержит руководящие указания по температуре в квартирах / многоквартирных домах.
Муниципальный кодекс Чикаго гласит, что с 15 сентября по 1 июня домовладельцы и управляющие несут ответственность за поддержание следующих минимальных температур в вашей квартире или многоквартирном доме: 68 градусов с 8:30 до 22:30. а в остальное время — 66 градусов. Если температура не соблюдается, вы можете позвонить по номеру 311 или связаться с администрацией города Чикаго.

Кто отвечает за обеспечение отопления в моей квартире в Чикаго?

Немедленно обратитесь к арендодателю. Часто проблему можно решить с помощью телефонного звонка.
Вам необходимо письменно проинформировать арендодателя и доставить его по адресу арендодателя, и вы можете сделать одно из следующих действий…
Свяжитесь с коммунальной компанией (ComEd и / или People’s Gas), заплатите им за восстановление работы, сохраните квитанцию и вычтите стоимость из арендной платы. Или вы можете пока приобрести обогреватель, сохранить квитанцию и вычесть его стоимость из арендной платы.
Выезжайте и оставайтесь в другом месте, пока обслуживание не будет восстановлено. Вам не нужно платить арендную плату в течение этого времени, и вы можете вычесть стоимость временного жилья из будущих арендных платежей, если стоимость не превышает вашу ежемесячную арендную плату.
Если дойдет до этого, вы можете подать в суд на арендодателя. Обратитесь к адвокату и возместите убытки на основе уменьшенной стоимости вашей квартиры плюс гонорары адвоката.
Письменный запрос о том, чтобы домовладелец решил проблему в течение 24 часов.Если он этого не сделает, вы можете удержать из своей арендной платы сумму, которая «разумно отражает уменьшенную стоимость его помещения», что означает, что в этом случае вам поможет адвокат.
В письменном уведомлении попросите домовладельца устранить проблему в течение 72 часов. Если он этого не сделает, вы можете расторгнуть договор аренды. Если вы это сделаете, вы должны съехать в течение 30 дней, в противном случае расторжение договора будет считаться отмененным.

Нужно ли платить за дополнительное тепло?

Арендодатель несет ответственность за предоставление вам письменного заявления, в котором предполагаются ежемесячные расходы на отопление вашего дома при аренде квартиры в Чикаго.
Обратитесь в коммунальное предприятие, если у вас есть дополнительные вопросы или вам нужна смета на отопление для вашей квартиры.

Domu настоятельно рекомендует вам проконсультироваться с юристом, если у вас есть какие-либо вопросы о вашей конкретной ситуации с арендой. Domu не является юридической фирмой, и эта веб-страница не содержит юридических консультаций. Хотя мы стремимся предоставить полную и точную информацию, мы не даем никаких гарантий относительно содержащейся здесь информации.

Хорошая жизнь и отсутствие стресса: знайте свои права арендодателя и арендатора

Построение прочных отношений с домовладельцем сродни прочным связям с родителями, братьями и сестрами.Часто это сложно, а иногда даже может показаться невозможным, но в конечном итоге это того стоит. Когда вам нужна услуга, домовладелец, которому вы нравитесь (например, надежный член семьи), может стать настоящим спасителем.

Конечно, это не значит, что вам нужно печь им печенье или стричь им газон. Просто платите вовремя, дайте им знать немедленно, если вам когда-нибудь понадобится немного больше времени, чтобы собрать деньги, и не делайте привычки платить поздно. Помимо этого, просто убедитесь, что вы знаете свои права арендодателя и арендатора как на местном, так и на национальном уровне, и ваши отношения должны быть легкими и взаимовыгодными.

Руководства по арендным правам

Будьте в курсе. Вы можете получить бесплатные справочники лично или в Интернете в местных жилищных органах по федеральным, окружным и городским законам, касающимся ваших конкретных прав как арендатора и вашего арендодателя. Эти публикации составлены на основе соответствующих законов об арендодателях и арендаторах и / или федеральных законов о справедливом жилищном обеспечении и регулярно обновляются. Особенности могут отличаться от штата к штату, но законы, касающиеся общих гражданских прав и ответственности, довольно согласованы по всей стране.

Жесткие и быстрые правила

Независимо от того, где вы живете, на все отношения арендатор-арендодатель распространяются определенные права, независимо от того, прописаны ли они в вашем конкретном договоре аренды или нет. К ним относятся, помимо прочего, право на бесплатную помощь полиции в чрезвычайных ситуациях, право не покрывать судебные издержки арендодателя в случае спора, который заканчивается в суде, и запрещение арендодателям дискриминировать потенциальных клиентов. жильцы на том основании, что у них есть дети.

Обязанности арендодателя

Согласно Законам США о арендодателях и арендаторах, ваш арендодатель юридически обязан содержать арендуемое помещение, включая все помещения, парковки и прачечные в нем, в безопасном и пригодном для проживания состоянии. В частности, они по закону обязаны производить ремонт, обеспечивать удаление отходов, обеспечивать горячее и холодное водоснабжение и предоставлять соответствующие системы отопления и охлаждения в зависимости от погодных условий. Арендодатель также обязан содержать в чистоте и безопасности все общие помещения, включая дворы, подъездные пути, складские помещения и т. Д.Если в собственности присутствует какой-либо потенциальный риск для здоровья, такой как плесень, асбест или что-либо еще, что может быть опасно для арендаторов, арендодатель обязан по закону размещать предупреждения в местах, которые хорошо видны всем жителям.

Обязанности арендаторов

Аналогичным образом, закон требует, чтобы все арендаторы имели определенный набор обязанностей, предусмотренных их договорами аренды. Например, арендаторы должны полностью вносить арендную плату в день, указанный в их договоре аренды.Арендаторы должны использовать такие удобства, как автостоянки и прачечные, ответственно и не причинять им вреда или разрушения. Арендаторы обязаны утилизировать все отходы, такие как автомобильные аккумуляторы, моторное масло и электронику, безопасным и надлежащим образом.

Арендаторы не могут позволять людям жить в своих квартирах, которые не указаны в первоначальном договоре аренды, без письменного согласия их арендодателя — продолжительность времени, в течение которого человек может оставаться с арендаторами в качестве «посетителей», варьируется от штата к штату.Арендаторы также должны жить в своей съемной квартире, не беспокоя своих соседей. Это включает, но не ограничивается, поддержание всего шума (голоса, музыки и телевизора, звуков домашних животных, рабочих инструментов и оборудования) на уровнях, которые не нарушают права ваших соседей на мирную и приятную среду обитания. В некоторых штатах могут потребоваться, чтобы домовладелец периодически предупреждал своих арендаторов об определенных обязанностях, таких как обслуживание детекторов дыма или угарного газа.

Кроме того, в некоторых штатах, округах, городах и муниципалитетах действуют законы и статуты, которые прямо запрещают арендаторам участвовать в деятельности банд, физических нападениях или продаже / покупке запрещенных веществ.Незаконное использование огнестрельного оружия в помещениях — еще одна серьезная проблема.

Сохраняя мир

По большей части руководящие принципы и требования Закона о арендодателе-арендаторе основаны на здравом смысле. Обычно они следуют золотому правилу: «относись к другим так, как ты хочешь, чтобы относились к ним». Держите свое поведение сдержанным и избегайте крайностей. Если вы устраиваете вечеринку для большого количества гостей, пригласите арендодателя и соседей, предупредите их о возможности увеличения трафика и дополнительного шума и попросите их сообщить вам, если их беспокоят, чтобы вы могли решить любые проблемы.Такой подход сохраняет спокойствие и помогает избежать обвинений арендодателя в нарушении условий аренды.

Если вы чувствуете, что ваши права были нарушены, обратитесь за помощью в местную правозащитную организацию. В случае, если они согласны с тем, что ваши права могли быть нарушены или что требования арендодателя являются незаконными, обратитесь за юридической помощью, чтобы определить ваши варианты. Игнорирование споров обычно только усугубляет проблему и создает плохие отношения между вами и вашим домовладельцем — ситуация, которая может серьезно запятнать вашу мирную семейную жизнь.

Арендодателей и арендаторов

Торговля людьми

ПОЛУЧИТЬ ПОМОЩЬ

Национальная горячая линия по борьбе с торговлей людьми — 24/7 конфиденциально

1-888-373-7888

233733

Для получения дополнительной информации о торговле людьми в Мэриленде щелкните

здесь

Плохой домовладелец Миннеаполиса ушел, но не все проблемы

Через шесть месяцев после того, как Миннеаполис заставил одного из худших домовладельцев продать 38 многоквартирных домов, городские инспекторы сообщают о резком сокращении жалоб арендаторов и нарушений технического обслуживания.Но проблемы сохраняются в некоторых из худших объектов недвижимости, где арендаторы с низкими доходами и лидер сообщества все еще ждут исправления.

За пять лет до того, как в январе прошлого года было объявлено о сделке по передаче собственности, городские инспекторы зафиксировали 2131 нарушение кодекса в отношении арендодателя Спироса Зорбаласа.В этом году городские власти выдели 61 нарушение в отношении собственности, которая сейчас принадлежит застройщику Стиву Френцу.

«Показатели показывают, что Стив действительно добивается хороших результатов», — сказала Джоанн Велде, менеджер городской службы жилищной инспекции.«И это то, что я слышал и от инспекторов».

Однако в более бедных районах шесть арендаторов, опрошенных Star Tribune, сказали, что у них все еще есть проблемы в своих зданиях, в том числе тараканы, плесень и недостаток тепла.Многие из этих жителей говорят только по-испански, но в офисе Френца никто не принимает звонки, свободно владея этим языком.

«При регистрации у некоторых арендаторов в собственности мы пока не видим никаких изменений», — сказал Эрик Густафсон, исполнительный директор Corcoran Neighborhood Organization.Среди семи бывших владений Zorbalas в Коркоране Густафсон привел примеры отслаивающейся краски, наружной открытой проводки и неисправной входной двери.

Взятие некоторых из самых известных объектов аренды в Миннеаполисе было серьезным делом для Френца, который руководит управляющей компанией Apartment Shop.В середине июня Френц сказал, что он выполнил более 4200 заказов на работу, отработал 289 заказов, оставшихся от эпохи Зорбала, и оставил только 68 невыполненных. «Мы проделали фантастическую работу по решению [проблем] в режиме реального времени», — сказал он.

Френц сейчас контролирует около 1400 единиц, что вдвое больше, чем у него было раньше.Сюда входят 750 бывших квартир Zorbalas, разбросанных по югу Миннеаполиса, от солидных и элегантных домов в верхней части города, в которых проживает около двадцати человек, до более новых, но более ветхих квартир дальше на восток, которые обслуживают иммигрантов из рабочего класса.

Арендатор Йоджана Соларес сказала, что не заметила никаких изменений в содержании своего здания на 22-й авеню S., улица, на которой расположены пять бывших домов Зорбалас. Она сказала, что жаловалась на тараканов, сломанную плиту, плесень в ее ванной и сбои в отоплении.

«Говорят:« Скоро приедем », но в каком году? Потому что они никогда не появляются, — сказал Соларес по-испански, стоя рядом с крушащимися бетонными ступенями.После того, как Star Tribune поинтересовалась обеспокоенностью Солареса, лестница была отремонтирована.

В другом здании в том же квартале Изабель Ариас повторила разочарование Солареса. Они с мужем живут в квартире с годовалой дочерью.«Зимой у нас не было тепла, и нам постоянно приходится покупать яд, чтобы убить тараканов», — сказал Ариас по-испански. Ни Соларес, ни Ариас не знали, что могут подавать жалобу в город.

Френц возразил, что городские записи не показывают заказов на работу по проблемам отопления.«Нет никого, кто провел бы зиму без тепла», — сказал он. Он сказал, что некоторые арендаторы-иммигранты ожидают, что здания будут нагреваться почти до 80 градусов. «Я не собираюсь топить здание до такой температуры. Это не несет ответственности », — сказал Френц, хотя и сказал, что его рабочим пришлось ремонтировать давно вышедшие из строя системы отопления в других зданиях.

The Apartment Shop располагается в просторном офисе с высокими потолками на 25-й улице и Николет-авеню S.Одетый в шорты и рубашку с коротким рукавом, Френц одним недавним утром в 6:45 отдал приказ обслуживающему персоналу под шум рок-музыки.

Френц сказал, что получил пачку оставшихся заказов на работу, когда взял на себя собственность, заменив входные двери, перекрасив коридоры и установив домофоны.Он обнаружил меньше системных проблем, таких как сломанные котлы и плохие крыши, чем он ожидал.

«В целом все было не так уж плохо», — сказал Френц.

Городские записи отражают некоторые из сохраняющихся проблем.На 3325 Nicollet Av. С., городские инспекторы задокументировали разбитое стекло, проблемы с зуммером и дыры в ванной в одной из квартир — Френц сказал, что квартира была разгромлена арендатором, которого он выселил. По адресу 3105 22nd Av. С., городские инспекторы выдали цитаты за гнилую древесину, отслоившуюся краску, сломанные звонки и порванные экраны.

В районе Стивенс-сквер арендатор Натали Джонс пытается решить проблемы в своей квартире и здании.Почтовые ящики в здании приоткрыты и не могут быть заперты как минимум с апреля (нарушение было объявлено 15 апреля). Френц сказал, что заказ новых почтовых ящиков — длительный процесс, и новые уже в пути.

Джонс регулярно жалуется непосредственно в город на недостатки в обслуживании.«Когда вы платите арендную плату и у вас возникают проблемы, домовладелец должен это исправить», — сказала Джонс недавно помощнику мэра. «Не должно быть, чтобы вы обращались в мэрию».

Френц сказал, что арендаторы несут определенную ответственность за заражение вредителями.Иногда он посылает истребителя в квартиру только для того, чтобы обнаружить, что жильцы не убрали еду из шкафов, не убрали плиту или не сделали другую необходимую подготовительную работу.

Френц сказал, что отсутствие испаноговорящих в его офисе не представляет никаких препятствий для общения с арендаторами, проживающими только на испанском языке.Некоторые из обслуживающего персонала говорят по-испански, а Френц немного говорит. «Вы можете войти и поговорить со мной», — сказал Френц. «Я пойму, о чем вы говорите».

Он рассылает жильцам письма, объясняющие, что нужно сделать, но письма только на английском языке.

«Обычно у них есть кто-нибудь, кто может их перевести», — сказал Френц. «Они могут спросить своих соседей».

Велде сказал, что языковые барьеры являются одной из причин, по которой городские власти требуют от домовладельцев вывешивать многоязычные городские объявления в местах общего пользования, в которых жильцы должны сообщать о проблемах по номеру 311.Репортеры не смогли найти плакаты во время недавней прогулки по двум зданиям Коркорана.

Член совета

Гэри Шифф возглавил усилия совета по выселению Зорбаласа из арендного бизнеса и рекламировал этот факт в своей теперь уже оставленной кампании на пост мэра.В ответ на запрос Star Tribune Шифф попросил у городских властей дополнительную информацию о послужном списке Френца и сказал, что у города должно быть онлайн-приложение, чтобы лучше отслеживать нарушения.

«Я считаю, что записи об аренде недвижимости в нашем городе должны [быть] более прозрачными», — говорится в заявлении Шиффа.«Жильцам, соседям и членам городского совета слишком сложно просматривать эти данные и принимать меры».

Отопление и горячая вода — ремонт сдаваемой недвижимости

Основные факты

Ваш арендодатель должен предоставить вам воду, газ, электричество и средства канализации.
Арендаторы имеют право иметь центральное отопление или другое оборудование для обогрева каждой занимаемой комнаты и бойлер для нагрева воды.
Минимальный стандарт отопления составляет не менее 18 ° C в спальных комнатах и 21 ° C в жилых комнатах, когда температура на улице составляет минус 1 ° C, и он должен быть доступен в любое время.
Ваш арендодатель несет ответственность за любой ремонт и замену, требуемый в соответствии с Законом о арендодателе и арендаторе (1985 г.), и имеет преимущественную силу в отношении любых других документов или заявлений.
Арендаторы несут ответственность за ущерб, нанесенный имуществу и оборудованию.
Недопустимо оставаться без коммунальных услуг более чем на несколько дней без выполнения каких-либо работ по устранению проблемы.
Если вы остались без отопления или горячей воды, или у вас возникли неполадки, препятствующие доступу, обратитесь к арендодателю. Вам необходимо сделать это письменно или по электронной почте и четко объяснить ситуацию.
Используйте наши шаблоны писем, чтобы правильно запросить ремонт в вашем доме.Руководство в формате PDF объяснит, как именно их использовать и в каком порядке. Их можно скачать бесплатно.
Если домовладелец не отвечает, вам необходимо отправить второе письмо. Еще раз укажите существующую проблему и обратите внимание, что это ваше второе и последнее письмо домовладельцу перед тем, как обращаться за помощью в местный совет.
Если вам это не удалось, вы должны связаться с отделом гигиены окружающей среды при местном совете. Environmental Health может заставить вашего арендодателя выполнять свои обязанности.В экстренных случаях отдел может дать разрешение на ремонт и выставить счет арендодателю.
В качестве последнего средства вы можете выполнить ремонт самостоятельно, а затем потребовать компенсацию от арендодателя в суде.

Дом — это больше, чем просто стены и потолок. Каждый объект недвижимости должен иметь базовые системы снабжения топливом, электричеством и водой, чтобы их можно было использовать для создания комфорта в повседневной жизни. Арендодателям необходимо удовлетворять эти самые элементарные потребности своих арендаторов.Вашему арендованному дому необходим надежный источник горячей воды и отопления. Юридическая ответственность за это возлагается на домовладельца.

Это входит в каждый договор аренды и является важным требованием для арендодателей и владельцев недвижимости.

Арендодатель обязан обеспечить вас надежным отоплением и горячей водой

Закон ясен и прост — в соответствии с Законом о арендодателе и арендаторе (1985) ваш арендодатель несет ответственность за:

Поддержание в ремонте и надлежащем рабочем состоянии оборудования в доме для подачи воды, газа, электричества и канализации (включая бассейны, раковины, ванны и сантехнические устройства)
Поддержание в ремонте и исправном состоянии установки в жилище для отопления помещений и нагрева воды

Арендодатели не могут уклониться от своих юридических обязательств по капитальному ремонту и техническому обслуживанию.В вашем договоре аренды может быть пункт, в котором говорится, что дымоходы и дымоходы являются вашей ответственностью. Внимательно прочтите его, чтобы узнать, чего вы ожидаете. Вы не несете ответственности за какой-либо капитальный ремонт. Однако арендатор ожидает ежедневного технического обслуживания.

Этот закон включает следующие объекты и оборудование в вашу собственность:

Газовые пожары
Котлы водогрейные (газовые, электрические или др.)
Системы центрального отопления
Радиаторы
Электронагреватели (если таковые предоставляет арендодатель)
Газоснабжение и водоснабжение
Ванные комнаты, туалеты и другое сантехническое оборудование

Если вы не причинили ущерб в результате жестокого обращения, то по закону домовладелец обязан обеспечить постоянное отопление и горячую воду в доме.Отсутствие этих коммуникаций считается опасностью, особенно в холодное время года, и если домовладелец не предоставит альтернативный источник.

Арендодателям необходимо быстрее реагировать на проблемы с отоплением или горячим водоснабжением, особенно с общей аварийностью, когда это затрагивает семьи с маленькими детьми.

В противном случае они нарушают договор аренды по двум направлениям — поддержание имущества в ремонте И отсутствие опасностей.

Обязанности арендатора по отоплению и горячей воде

Арендаторам необходимо правильно пользоваться предоставленными удобствами и заботиться о ежедневном уходе за недвижимостью.Любой ущерб, причиненный арендатором сознательно или из-за неправильного использования оборудования в собственности, является нарушением договора аренды. Это означает, что ремонт будет либо вычтен из арендного депозита, либо арендатор должен будет его оплатить.

Арендаторы обязаны сообщать арендодателю обо всех проблемах с отоплением или горячим водоснабжением. Вот что нужно искать:

Неисправность отопления, включая негерметичные / неэффективные радиаторы
Заблокированные дымоходы, сломанные решетки, негерметичные печи
Вода, которая не нагревается должным образом или совсем не нагревается
Душ без горячей воды или с едва теплой водой
Любые пункты вашего договора аренды, в которых говорится, что вы отвечаете за отопление и горячую воду.

Ваш домовладелец незаконно помещает в договор аренды пункты, в которых говорится, что вам необходимо провести капитальный ремонт.

Если радиаторы работают, но нагреваются неэффективно, возможно, в системе скопился воздух. В этом случае необходимо удалить воздух из радиатора. Удаление воздуха из радиаторов относится к ежедневному уходу за недвижимостью, и ожидается, что арендаторы будут выполнять его каждый раз, когда в этом возникает необходимость.

Ремонт, например, протекающих кранов и забитых стоков, раковин или туалетов, обычно является обязанностью арендатора, поэтому проверьте свой договор аренды.

Что делать, если отопление / горячая вода не работают должным образом

Как быстро ваш домовладелец приступит к ремонту, обычно зависит от того, является ли он экстренным, срочным или плановым.Арендодатель обязан сообщить вам, что будет сделано для ремонта и сколько времени это займет.

Если проблема не является срочной, например, радиатор не включается после удаления воздуха из радиаторов, сообщите о проблеме в письменной форме. Это может быть письмо или электронное письмо; укажите дату и сохраните копию для своих собственных записей. Вы найдете адрес арендодателя в своем договоре аренды или, если недвижимость находится в ведении, отправьте корреспонденцию непосредственно агенту по аренде. Всегда полезно позвонить агенту по телефону; Запишите, с кем вы разговаривали, время и дату.

Если дело экстренное или срочное, позвоните арендодателю / агенту по аренде и задокументируйте звонок. Экстренный ремонт включает полную потерю воды или полную потерю отопления в холодную погоду; срочный ремонт включает протечки водопровода и неисправности центрального отопления. Срочные вопросы обычно решаются в течение суток. Если это нерабочее время офиса, используйте номер службы экстренной помощи агента по найму. Рекомендуется записать контактные данные предпочитаемых торговцев в безопасном месте, например, в приветственном пакете TTV.

Уровень аварийной ситуации будет зависеть от текущей температуры и необходимости использования отопления в доме. Однако вы не должны терять обогрев в холодное время года более 24 часов. Все, что превышает два дня, может быть истолковано как опасность для здоровья арендатора и, следовательно, серьезное нарушение договора аренды.

Отсутствие горячей воды — чрезвычайная ситуация вне зависимости от времени года. Арендаторы могут использовать чайник для кипячения воды для стирки, но это не значит, что домовладельцы могут продержаться на ремонте.

Некоторые ремонтные работы могут занять больше времени, чем разумно, и в этом случае домовладелец должен предоставить оборудование для отопления. Если арендодатель не может вовремя решить проблему и не может предоставить замену обогревателей, вам следует попросить временное жилье. Вы можете остановиться в отеле типа «постель и завтрак» или в отеле на несколько дней, ожидая ремонта. Это должно быть покрыто вашим арендодателем, но если это не так, у вас есть серьезный иск о компенсации в суде.

Если арендодатель вообще не принимает на себя ответственность, вы можете самостоятельно произвести ремонт, а затем начать судебное разбирательство против него, чтобы покрыть расходы и даже выплатить вам компенсацию.

Куда обратиться за помощью

Если вы не можете связаться со своим арендодателем или он отказывается сотрудничать с ремонтом, вам следует обратиться за дополнительной помощью в местный совет. Департамент гигиены окружающей среды может вручить вашему домовладельцу уведомление об улучшении условий жизни. Это заставит их делать необходимый ремонт до тех пор, пока недвижимость не будет соответствовать минимальным стандартам для законной аренды. Кроме того, согласно новейшему законодательству, с 1 октября 2015 года арендодатели не могут выселять арендаторов в течение как минимум шести месяцев после вручения уведомления об улучшении условий проживания.

Если домовладелец по-прежнему не отвечает на вопросы о ремонте, вместо этого местный совет может провести ремонт, а затем потребовать компенсацию от домовладельца.

Отзыв группы The Tenants ’Voice в Facebook

Как здорово иметь такого честного, напористого и прозрачного администратора Facebook в этой группе. Особенно по такой теме, как права арендаторов! Спасибо за всю довольно неустанную работу, которую вы должны проделать за кулисами, чтобы эта группа работала так хорошо.

Источник изображения

Заявление об ограничении ответственности

Эта статья предназначена для ознакомления. Любую информацию следует использовать в исследовательских целях, а не в качестве основания для возбуждения судебного иска. Голос арендаторов не предоставляет юридических консультаций, и наш контент не является отношениями между клиентом и адвокатом.

Мы советуем всем арендаторам вести себя уважительно со своими арендодателями и агентами по аренде и искать мирное решение проблем с их арендуемой собственностью.Для получения дополнительной информации ознакомьтесь со статьями в нашей категории «Все советы».

The Tenants ‘Voice работает вместе с требованиями о возврате депозита, чтобы помочь арендаторам.

Чтобы узнать о других способах связи с нами, посетите нашу страницу контактов.

Обман, запустение и смерть внутри южнокалифорнийской арендной империи

Trailer Park 4J принадлежал компании Cobra 28 No. 7, LP. Им управляла другая компания, PAMA Management.

Оба связаны с одним и тем же человеком: Майком Ниджаром.

Практически неизвестный ни арендаторам, ни публике, Ниджар — один из крупнейших домовладельцев в штате. Компании, с которыми он связан, составляют огромную империю аренды, сосредоточенную в некоторых из беднейших частей Южной Калифорнии.

Сам Ниджар живет в пригороде Лос-Анджелеса, который журнал Forbes когда-то назвал «Самым дорогим почтовым индексом Америки». Его особняк на склоне холма площадью 12 000 квадратных футов, получивший название «Вилла Беллефонтен», находится в закрытом жилом комплексе и может похвастаться шестью спальнями, девятью ванными комнатами, водопадом, теннисным кортом, отражающим бассейном, кинозалом и виноградником.

Многие арендаторы Ниджара живут в совершенно иных условиях, борясь с тараканами, крысами, клопами, пчелами, личинками и плесенью, и при этом изо всех сил пытаются исправить даже незначительные проблемы. Во многих из этих домов малообеспеченные жители чувствуют себя застрявшими в антисанитарном и опасном жилье.

Разросшаяся империя аренды выросла из скромных начинаний в 1970-х годах в чудовище. Согласно анализу правительственных данных, проведенному KPCC / LAist, и обзору общедоступных источников, компании, связанные с Ниджаром, составляют как минимум:

Десятки тысяч самых бедных арендаторов Калифорнии — многие из которых находятся всего в шаге от бездомности — пережили условия, связанные с эксплуатацией жилья. от PAMA Management, которые могут быть грязными, ветхими и даже смертельно опасными.Это согласно документам по обеспечению соблюдения кодекса, судебным искам и общедоступным данным, а также интервью с адвокатами истцов, защитниками справедливого жилья, арендаторами и бывшими сотрудниками.

Эти источники указывают на тревожные проблемы с недвижимостью, находящейся в ведении компании Ниджара.

В парке трейлеров Помона, принадлежащем предприятию в Ниджаре с 2005 года, в 2015 году разразился тиф. Средневековая болезнь, передаваемая блохами, может убить, если ее не лечить. Вошли чиновники здравоохранения, отлавливая диких кошек и опоссумов. На одном опоссуме они насчитали 1087 блох.

Это была первая вспышка тифа в округе Лос-Анджелес с 2009 года.

С момента вспышки штат дважды приостанавливал действие разрешения PAMA Management на эксплуатацию парка Помона, ссылаясь на опасность поражения электрическим током и утечки сточных вод.

На другом участке PAMA менеджер засвидетельствовал, что крысы плавают в отбросной воде, стены «пузыряются» плесенью, а тараканы «падают на ваше тело».

В третьем доме в судебном иске говорилось, что заражение тараканами было настолько серьезным, что одно из насекомых забралось девушке в ухо, и для удаления насекомого потребовалась операция.

В еще одном комплексе преступность была настолько свирепой, что офицеры полиции Лос-Анджелеса боялись патрулировать территорию, в результате чего городской прокурор подал иск.

Ниджар отказался участвовать в интервью. В конце прошлого месяца Кристина Чиминелли из юридической фирмы «Юкевич» | Кавано сделал заявление для KPCC / LAist.

В беззнаковом заявлении Ниджар не упоминается по имени.

В своих показаниях Ниджар агрессивно защищал свой способ ведения бизнеса. «Арендатор очень важен для нас, без него мы бы не работали», — сказал он в показаниях за 2012 год.

В том же показании Ниджар охарактеризовал некоторых арендаторов как «мошенников», которые «ищут подачки».

Регулирующие органы по всей Калифорнии подвергли критике действия основного юридического лица Ниджара, PAMA Management. Город Помона раскритиковал PAMA за «долгую историю игнорирования и пренебрежения общественным здоровьем». Департамент недвижимости Калифорнии счел действия PAMA «совершенно неприемлемыми». Прокурор Лос-Анджелеса сослался на «десятилетия пренебрежения». А окружной прокурор округа Керн назвал PAMA «искушенным хозяином трущоб».

Но, несмотря на все жесткие разговоры, регулирующие органы редко привлекали PAMA к ответственности. Местные органы правопорядка, которые могут быть фрагментарными и беззубыми, в основном связаны с проблемами и налагают небольшие штрафы.

Правительства также не делают доступной основную информацию о арендодателях, поэтому арендаторам, не имеющим ключевых деталей, остается собрать все, что они могут, с таких сайтов, как Yelp. Как сказал KPCC / LAist почетный профессор юридического факультета Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе Гэри Блази: «Если вы сравните контроль за соблюдением законов со стороны департамента здравоохранения и ресторанов, с их проверкой квартир, то это совершенно другой мир.”

В то время как калифорнийцы могут видеть, что оценка здоровья ресторана находится на видном месте, в окнах квартир нет буквенной оценки.

Найдите недвижимость, связанную с Майком Ниджаром и PAMA, в округах Лос-Анджелес, Сан-Бернардино, Керн и Риверсайд. Чтобы узнать подробности, нажмите на любой цветной участок. Многие участки расположены в бедных районах.

Используйте раскрывающееся меню ниже, чтобы перейти к области на карте.

Средний семейный доход

Источник: анализ KPCC / LAist данных окружных оценщиков из округов Лос-Анджелес, Керн, Риверсайд и Сан-Бернардино; Оценки за 5-летний период исследования американского сообщества, 2017 г.Средний доход домохозяйства указан для переписного участка и не зависит от участка. Для участков, выделенных черным цветом, нет данных о среднем доходе домохозяйств. Это не исчерпывающая или актуальная карта всех свойств, связанных с PAMA.

Прибыль PAMA также поддерживается за счет невозвращенных гарантийных депозитов, строго соблюдаемых штрафов за просрочку платежа и системы эффективного выселения арендаторов, если они просрочивают арендную плату, согласно общедоступным документам и свидетельствам, а также интервью с несколькими людьми, которые работали на компания.

Эти методы делают работу домовладельца в районах с низким доходом прибыльной. «Многие домовладельцы из бедных кварталов не зарабатывают там на жизнь», — сказал принстонский социолог Мэтью Десмонд, который также является автором книги Выселенные: бедность и прибыль в американском городе . «Они убивают».

(Дэн Карино для LAist)

СПУСК И ВЫХОД НА РЕКЕ ГЛЕН

Несмотря на пастырское название, возле апартаментов River Glen в Сан-Бернардино нет бурлящего ручья.Вместо этого три светло-коричневых здания расположены между спорт-баром и пустой площадкой. Смутные пики гор Сан-Бернардино вырисовываются вдалеке, поскольку движение по автомагистрали 210 пролетает всего в нескольких сотнях футов от отеля.

С 2003 года комплекс принадлежит компаниям, связанным с Ниджаром — в настоящее время это Group XIV Properties, LP. PAMA управляет квартирами. В солнечную пятницу арендаторы были готовы платить за аренду, несмотря на то, что они боролись с проблемами, которые, по их словам, PAMA отказывается решать.

Для Нэнси Ромеро проблемой были клопы. Ромеро живет в квартире с двумя спальнями со своими тремя детьми, соседкой по комнате и дочерью ее соседа по комнате.

Ее руки в укусах. Она сказала, что выбросила кровать и диван, регулярно использует инсектицид и спит с включенным светом.

Но Ромеро не может избавиться от вредителей. В какой-то момент интервью она открыла шкаф и достала стеклянный контейнер, полный мертвых красновато-коричневых клопов; она собирает их, чтобы показать менеджеру на месте, насколько серьезна проблема.Но Ромеро сказал, что руководство не приняло мер по борьбе с заражением, поэтому она вынуждена отправлять своих детей в школу с укусами на руках.

Нэнси Ромеро указывает на укусы клопов. Она хранит мертвых насекомых в контейнере, чтобы показать их менеджерам апартаментов River Glen Apartments. (Хава Санчес / LAist)

Бич клопов Ривер-Глен хорошо задокументирован: в 2018 году городские инспекторы Сан-Бернардино обнаружили заражения в каждом из трех зданий комплекса.«Со всем имуществом следует обращаться надлежащим образом», — говорится в уведомлении о проверке. Но Ромеро сказал, что PAMA может обойтись без игнорирования проблемы, потому что арендаторы в отчаянии. «Мы, люди с низкими доходами, у нас нет денег, чтобы просто сказать:« Давай, давай заберем и поедем », — сказала она. «Итак, мы идем к нашим, вы знаете, обслуживающему персоналу, к нашим менеджерам и так далее, и им все равно. Им все равно «.

Тем не менее, добавил Ромеро, жизнь с клопами в Ривер-Глен превосходит альтернативу: «Вы не хотите, чтобы ваши дети остались без крова.”

Ромеро не мелодраматичен. По мере обострения жилищного кризиса в Южной Калифорнии все больше и больше людей становятся бездомными — только в округе Лос-Анджелес проживает около 60 000 бездомных.

Сложившаяся ситуация заставляет арендаторов с низким доходом застревать в любом жилье, которое они могут найти.

Блази, профессор права Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, много лет работал от имени арендаторов с низкими доходами. Он так охарактеризовал нынешний кризис: «Я провел первую половину своей карьеры, пытаясь вывести людей из трущоб, а вторую половину — пытаясь вернуть их обратно.”

Он сказал, что когда жилье не соответствует основным стандартам, жильцы могут столкнуться с серьезными рисками для здоровья. Слюна и кал плотвы — известные триггеры астмы; крысы и клопы могут переносить болезни; плесень и грибок, вызванные протекающими трубами, могут усугубить респираторные заболевания; Отслаивающаяся краска может обнажить старый свинец, что приведет к повреждению мозга, почек или нервов.

Внутренний двор в апартаментах River Glen в Сан-Бернардино. (Хава Санчес / LAist)

В Ривер-Глен, внизу от квартиры Ромеро, Вернон Мур был вовлечен в битву с плесенью.По его словам, дважды в день он наносит смесь отбеливателя и чистящего средства Fabuloso в свою ванную комнату; если он этого не сделает, плесень выползет обратно.

Менеджмент редко решал его проблемы, сказал машинист на пенсии, «поэтому я стал самим себе обслуживающим персоналом». Он видел, как управляющие недвижимостью приходят и уходят — девять, по его подсчетам.

Годовые запросы на техническое обслуживание дома, управляемого компанией I E Rental Homes, входящей в империю недвижимости Ниджар. (Хава Санчес / LAist)

Мур сказал, что заметил кое-что еще: после того, как соблюдение кодекса вынуждает руководство улучшить здание, арендная плата повышается.«Таким образом, арендаторы расплачиваются за свои ошибки. Или то, что они не ремонтируют », — сказал Мур, добавив, что его арендная плата за чуть более трех лет подскочила на 20%, с 625 до 750 долларов.

Город Сан-Бернардино знает о проблемах в комплексе уже много лет.

История San Bernardino Sun в 2005 году сообщила, что городские власти «определили PAMA как худшего арендодателя в городе». В документах городской инспекции Ривер-Глен подробно описаны личинки на коврах, крысы в стенах, отсутствие горячей воды и «ненадлежащий ремонт».”

В 2016 году городские власти предприняли необычное действие, наложив арест на 74 700 долларов США на одно здание в Ривер-Глен, сославшись на давние серьезные нарушения и отсутствие добросовестных усилий со стороны PAMA по устранению проблем. Залог вызвал возмущение со стороны PAMA; Трое старших сотрудников компании, к которым присоединился поверенный, беседовали с городским советом Сан-Бернардино во время закрытого заседания. Городские власти поддержали выводы о постоянных и серьезных нарушениях кодекса, но четыре месяца спустя они снизили сумму залога до 50 000 долларов.

Другой бизнес в Ниджжаре, I E Rental Homes, сократил чек.

Даже когда PAMA боролась с городом, в юридической жалобе утверждается, что арендаторы в River Glen жили без горячей воды и электричества.

В заявлении, предоставленном адвокатами PAMA KPCC / LAist, говорится: «Арендаторы с запросами на техническое обслуживание должны сообщать о них руководству. PAMA сотрудничает со специалистами по техническому обслуживанию и подрядчиками для обслуживания своей собственности. Кроме того, PAMA нанимает управляющих недвижимостью, которые проживают на объектах, которыми они управляют вместе со своими семьями, и которые заинтересованы в поддержании пригодной для жизни среды обитания.”

Бывшие работники PAMA сказали в показаниях и в интервью, что у них есть название для некачественного ремонта: «Работа с Микки Маусом».

Проблемы в River Glen выходят за рамки здоровья и обитаемости; безопасность тоже была проблемой. Когда она собиралась уложить своего 7-месячного ребенка спать, арендатор Шерри Браун объяснила, что иногда она держит своих детей дома. «Это так плохо», — сказала она.

В сентябре 2018 года в результате обстрела комплекса было ранено восемь человек.После инцидента город Сан-Бернардино выпустил пресс-релиз, в котором говорилось, что PAMA Management собирается установить запертые ворота и камеры наблюдения, а также нанять круглосуточного охранника. В номере Sun были отражены изменения: «Охранник Марк Андервуд будет присутствовать в этом многоквартирном комплексе в Сан-Бернардино, штат Калифорния, с высокой знакомой обстановкой, где охрана повышена до 24/7».

Браун сказала, что помнит охранника: «Он был здесь около двух недель и гулял.Какое-то чувство безопасности, понимаете? А потом он ушел ».

LAist зависит от вашей поддержки

У нас нет платного доступа, но есть платежи (например, счета). Так что если вы любите независимую местную журналистику, присоединяйтесь к нам.

После перестрелки тогдашний кандидат в мэры Джон Вальдивия поговорил с Sun . Местных владельцев собственности нельзя «бросать под автобус», — сказал Вальдивия газете. «Это не их вина».

В тот же день, когда была опубликована статья, PAMA Management пожертвовала 1000 долларов на кампанию Вальдивии.Финансовые отчеты городских кампаний показывают, что в 2017 и 2018 годах компания выделила в общей сложности 11000 долларов на поддержку Вальдивии, который ранее был членом городского совета, представляющим район с десятками объектов недвижимости PAMA. Старшие сотрудники PAMA в частном порядке встречались с Вальдивией с тех пор, как он стал мэром, как показывают электронные письма города.

В юридической жалобе, поданной бывшим городским менеджером Сан-Бернардино в 2019 году, утверждалось, что «Вальдивия пытался вмешаться от имени компании, в том числе о мерах по обеспечению соблюдения кодекса в отношении Памы после стрельбы на одном из ее объектов.Интересно, что Вальдивия получает значительный вклад в кампанию от Pama Management ». Город отрицал претензии.

Вальдивия не отвечал на звонки или электронные письма своим правительственным и личным счетам с просьбой об интервью.

Стрельба произошла в нескольких жилых комплексах, связанных с Ниджаром. На одном участке под управлением PAMA в нескольких милях от реки Глен, на Эрроухед-авеню, в здании и пальмах видны пулевые отверстия. Пуля пробила даже почтовые ящики, уничтожив почту арендаторов.

Во время стрельбы в соседнем отеле PAMA менеджер Дональд Картер был ранен пулей и ослеп. Картер — племянник Вернона Мура, арендатора Ривер Глен, который боролся с плесенью. Позже Картера вызвали в качестве свидетеля по не имеющему отношения к делу иску, в котором он показал, что ПАМА выселила его, его жену и их шестерых детей, пока он все еще лежал на больничной койке.

Вернон Мур стоит на своей кухне в апартаментах River Glen. (Хава Санчес / LAist)

Тем временем насилие в Ривер-Глен продолжается.Чтобы проверить, есть ли у посетителей оружие, Мур сказал, что погладит их под видом дружеских объятий. 17 октября 2019 года, через несколько месяцев после разговора с KPCC / LAist, Мур был застрелен на парковке комплекса River Glen. Ему был 51 год.

У полиции нет подозреваемого.

OILDALE: «НЕПРОБЕЖНЫЙ»

24 января 2016 г. — Незадолго до полуночи

Звонки в службу экстренной помощи продолжали поступать. Диспетчеры забеспокоились. «Есть кто-нибудь внутри?» — спросил один звонивший.«Это чертовски плохо», — ответил звонивший.

Первая пожарная машина въехала в парк трейлеров до полуночи, всего через несколько минут после начала пожара. Еще два двигателя были рядом.

Пожарные вернулись в космос девять. Они обнаружили, что передвижной дом полностью охвачен пламенем, и пламя перекинулось на два соседних передвижных дома. По словам пожарных, это была «невыносимая атмосфера». Они не смогли попытаться спасти.

Заместитель шерифа обнаружил Родригес, мать ребенка Дженики, возле передвижного дома.Она начала плакать: «Мой ребенок, мой ребенок, мой ребенок».

Двадцать один сотрудник пожарной части отреагировал на возгорание. Одним из них был следователь по поджогам, капитан Ричард Тернер. Он видел, как дым поднимается в небо, когда он подъезжал. Он взял интервью у Родригеса. На ней были пижама и шлепанцы, накрытый одеялом для тепла. «Я только что увидел огонь и много дыма», — сказал Родригес. Но Тернеру пришлось прервать интервью, потому что Родригес начал неудержимо рыдать.

Пожарные затопили пламя тысячами галлонов воды.Наконец, через 23 минуты после полуночи его потушили.

Обгоревшие остатки передвижного дома, в котором в 2016 году погибла пятимесячная Дженика Окианна Лозано. (Феликс Адамо / Калифорнийский Бейкерсфилд)

Дженика Окианна Лозано умерла в своей кроватке. Вскрытие показало, что отравление дымом убило ее, вероятно, в течение нескольких минут после начала пожара. Ей было 5 месяцев и 4 дня.

Заместитель коронера обнаружил на ней остатки розового комбинезона.Ее молочные зубы только начали прорезаться.

НИЗКИЕ РАСХОДЫ, ВЫСОКАЯ Маржа

Согласно анализу данных переписи и участков, определенных KPCC / LAist, большинство объектов недвижимости, связанных с Ниджаром, расположены в бедных районах своих округов.

В показаниях и судебных документах, рассмотренных KPCC / LAist, Ниджар не объясняет своего внимания к свойствам «C и D» — терминологии недвижимости для старых зданий в районах с низким доходом. Ниджар однажды оценил здание в Риверсайде, которым владеет его компания, как «D с минусом».”

В последнем абзаце заявления PAMA для KPCC / LAist говорится, что компания прилагает усилия «для создания безопасного и доступного жилья для малообеспеченных жителей Южной Калифорнии.

Интервью с экспертами в области жилья и недвижимости предлагают другое объяснение того, почему домовладелец является домовладельцем для бедных: жилье с низким доходом может предложить более высокую маржу.

Мэтью Десмонд, социолог из Принстона, в прошлом году опубликовал исследование, посвященное сдаче в аренду малообеспеченным квартиросъемщикам.Его исследование показало, что арендодатели получают значительно более высокую прибыль, снимая аренду в бедных районах, чем в более богатых. Десмонд указал на более низкие эксплуатационные расходы и счета по налогу на имущество в регионах с низким доходом. И хотя арендная плата в более бедных районах ниже, по его словам, она часто «ненамного ниже».

Исследование показало, что в беднейших районах Милуоки прибыль может увеличиваться вдвое в месяц на единицу по сравнению с более богатыми районами. Модель низкой стоимости и высокой прибыли также оказалась верной, когда исследователи проанализировали общенациональные данные.

В 2017 году давний управляющий недвижимостью в Лос-Анджелесе Алек Бернстайн осмотрел несколько объектов недвижимости в районе Лос-Анджелеса в Болдуин-Виллидж. Одним из них были апартаменты Chesapeake Apartments на 425 квартир, которые с 1996 года принадлежали организациям, связанным с Ниджаром.

Бернстайн был там по запросу городской прокуратуры Лос-Анджелеса, которая готовилась подать в суд на Ниджара и PAMA Management по соображениям безопасности. Прогуливаясь по комплексу, Бернштейн забеспокоился.Он заметил, что он «владел и эксплуатировался удивительно небрежно и несовершенно». Он написал в заявлении, поданном в суд, что близлежащие объекты недвижимости, не принадлежащие PAMA, «явно управлялись гораздо лучше».

Бернштейн продолжил: «Я не припомню, чтобы когда-либо видел собственность такого размера и стоимости, принадлежащую и управляемую физическими или юридическими лицами, которые имеют очень солидный финансовый профиль, настолько запущенный, зловещий и, казалось бы, лишенный руля».

В иске утверждалось, что собственность PAMA «десятилетиями страдала от безудержной преступности», и что PAMA не проявила особого интереса к этому.«Любой, кто ступит на объект или рядом с ним, рискует стать жертвой преступления», — говорится в жалобе.

В 2017 году прокурор Лос-Анджелеса пытался заставить Майка Ниджара жить в апартаментах Chesapeake в Болдуин-Виллидж в Лос-Анджелесе. (Хава Санчес / LAist)

По словам городского прокурора,

офицеров полиции Лос-Анджелеса боялись посещать комплекс и часто патрулировали группами по восемь человек.

Городской прокурор пытался заставить Ниджара жить в этой собственности и лишить PAMA управленческих функций.

Адвокаты

PAMA категорически возражали, и судья Джеймс К. Чалфант отклонил их ходатайства. Тем не менее, судья был глубоко обеспокоен проблемами безопасности, заявив на слушании: «Я не вижу причин, по которым городские власти и полицейское управление должны нести фискальные расходы… Когда владельцы собственности зарабатывают от четырех до пятисот тысяч рублей. долларов в месяц арендной платы ».

Но арендодателям, снимающим жилье в районах с низким доходом, не нужно экономить на обслуживании, чтобы получить прибыль, сказал Бернстайн в интервью.«Если у твоего соседа отличная собственность, — спросил он, — то почему не твоя? Это недостаток воли, недостатка управления, непонимания ».

Дело урегулировано. PAMA не несет ответственности, но пообещала добавить охранников и замки, а также предоставить арендаторам четыре бесплатных белья в месяц и подарочные карты Albertsons на 50 долларов — по одной на квартиру.

Поскольку Ниджар отказался говорить для этой статьи, и поскольку внутренняя работа его бизнеса строго контролируется, судебные разбирательства дают редкое окно в человека и его империю недвижимости.

В деле 2002 года Центр прав на жилье, некоммерческая правозащитная группа, заявила, что PAMA дискриминировала семьи с детьми в комплексе Южного Эль-Монте. В жалобе цитировалось письмо исполнительного директора PAMA Эверета Миллера:

«Мы будем повышать арендную плату на 50 долларов в месяц для арендаторов, у которых есть дети, играющие на территории. Мы не принимаем оправданий по поводу лета, работы и т. Д., Дети могут пойти поиграть в другое место ».

Дело урегулировано в 2006 году.

Другой иск, возбужденный в 2010 году, последовал за аварией на велосипеде в парке трейлеров, управляемом PAMA, в Юкайпе, где трехлетний ребенок упал с огороженной скалы и получил серьезную черепно-мозговую травму. Жюри сочло, что PAMA Management и другая компания Nijjar, Nijjar Realty, проявили халатность; семье девушки пришлось заплатить более 1,2 миллиона долларов.

Третий иск был подан сотрудниками в 2018 году по поводу невыплаты заработной платы, утверждая, что Ниджар и его семья «получили миллионы долларов прибыли от этой незаконной и незаконной бизнес-модели.Ниджар, его семья и деловые партнеры отвергли эти претензии. Дело все еще не завершено.

Юридическая эпопея, начавшаяся в 2011 году, очень подробно описана.

Фотография таракана внутри небулайзера, принадлежащего дочери арендатора ПАМА, из протокола судебного заседания.

Источник: Верховный суд штата Калифорния, округ Риверсайд

Все началось с трех попыток ПАМА выселить семью Хименес из их квартиры в Риверсайде.Третий предстал перед судом. Одна из подсудимых, Тиффани Хименес, заявила в заявлении суда, что тараканы будут падать с потолка на еду, когда она готовит, и что она могла чувствовать, как тараканы ползают по ее телу ночью. Утечки воды, капающие из помещения наверху, усугубили проблемы с тараканами, заявил адвокат семьи.

На одной фотографии, представленной на суде, был запечатлен таракан, заползший в небулайзер маленькой дочери Хименеса, страдающей астмой.

Жюри совещалось меньше часа, прежде чем единогласно встало на сторону семьи Хименес.Присяжные определили, что справедливая арендная стоимость квартиры составляет ноль долларов, и приказали PAMA устранить проблемы с электричеством, водопроводом и тараканами.

После победы в судебном процессе о выселении семья Хименес подала иск из-за условий в их квартире.

В видеозаписи своих показаний по этому делу Майк Ниджар выразил мало эмоций, кроме скуки и легкого раздражения. Но временами его безразличие превращалось в ярость.

В какой-то момент Ниджар закричал: «Вы провели достаточно рыболовных экспедиций.Вы сочинили этот глупый иск «.

«Как?» — спросил адвокат истцов.

Ниджар прогремел в ответ: «Ты засадил этих тараканов в те места! Вы заплатили этим людям, чтобы они пришли и дали свидетельские показания! »

Позже он сказал адвокату: «Не умничай со мной; это у тебя дома наверняка есть тараканы.

Во время дачи показаний Ниджар стукнул по столу. Он сказал, что претензии, с которыми он сталкивается в судебных процессах, увеличиваются. «Если у вас есть нечестивые люди, живущие в квартирах с преступной деятельностью, которые ищут подачки, то да, есть много людей, которые могут свидетельствовать против PAMA.”

Nijjar и РАМА имеют репутацию борется и используя все правовые средства доступны. Адвокаты, представляющие арендаторов, говорят, что поверенные Ниджара и людей, с которыми он работает, квалифицированы, дороги и безжалостны.

Грант Райли уже десять лет ведет дела, которые он называет «жильем из трущоб». «Послушайте, Майк Ниджар и его сестра Дальджит Клер — очень жесткие клиенты, — сказал он. «У них очень много квартир, они мелкие квартирные хозяева.И они занимают очень агрессивную позицию, когда им предъявляют иск ».

Райли написала в одном юридическом заявлении, что адвокаты PAMA «сделали это дело невероятно трудным и дорогостоящим для судебного разбирательства». Ниджар и PAMA, писал он, «отказались от всех попыток урегулирования и имели неограниченное количество средств для судебного разбирательства по делу».

На практике это означает сотни письменных вопросов, обременительные запросы на документацию и «неполные или уклончивые» ответы на обнаружение, по словам Эйприл Блэкман, другого поверенного, который представлял арендаторов в исках против PAMA.

«Мой опыт с РАМА, что они упорно бороться. И они отрицают, и обвиняют », — сказал Блэкман. «Они просто кажутся невосприимчивыми к нашим законам».

Компании, связанные с Ниджаром, не просто получают иски, они также переходят в наступление. После пожара 2005 года Пит Ниджар — брат Майка и бывший деловой партнер — подал в суд на страховую компанию Nijjar Realty. Судья постановил, что дело было безосновательным, но не раньше, чем в ходе разбирательства был раскрыт страховой полис.

Согласно этой политике, датированной июлем 2004 года, Nijjar Realty застраховала 415 объектов недвижимости, которые принесли доход в 78 миллионов долларов в сегодняшних долларах. Сегодня компании, связанные с Ниджаром, владеют тысячами других объектов.

(Дэн Карино для LAist)

ПУТЬ НИДЖАР В ПАМА

В 1966 году Сваранджит Ниджар прибыл в кампус колледжа Юба в сельской местности на севере Калифорнии. Он только что переехал из Индии и еще в школе собирал персики на ферме своей тети.Работы не взяли. «Я был слишком напуган, чтобы собирать персики», — скажет он позже, поэтому он хотел «сбежать».

Хотя Ниджар отклонил просьбу об интервью, он поделился своей личной историей в показаниях 2011 года. Покинув колледж Юба и персиковую ферму, он направился на 300 миль на юг в Сан-Луис-Обиспо. Там он получил степень бакалавра промышленной инженерии в Политехническом государственном университете Калифорнии, подрабатывая в Макдональдсе.

В молодости он устроился на несколько случайных заработков, ни одной из которых не было в сфере недвижимости.Он показал, что водил 70-футовые грузовики нефтяного гиганта Halliburton, несколько раз разбившись, прежде чем его отпустили. Он поселился в районе Лос-Анджелеса и переходил от одного работодателя к другому: от пищевой компании, компании по производству инструментов, SoCal Edison.

Только в середине 1970-х Nijjar занялся недвижимостью. Он работал у брокера, размещая рубричные объявления в Los Angeles Times . К тому времени Ниджар использовал прозвище Майк. В 1978 году он получил лицензию собственного маклера по недвижимости.

В том же показании адвокат спросил Ниджара, почему он решил получить лицензию. Ниджар сделал паузу на 12 полных секунд, оглядел комнату и выдавил улыбку: «Я не знаю, [чтобы] быть с вами откровенным».

Но он продолжал это делать. В 1979 году он подал учредительный договор для своей компании Nijjar Realty. Ниджар показал, что в то время ему принадлежало 80% бизнеса. Остальное разделили его друг Сад Чадха и его брат Парамджит «Пама» Ниджар.

В показаниях 2012 года Ниджар сказал, что именно здесь он получил название компании. На веб-сайте PAMA Management, который больше не существует, но доступен в интернет-архивах, PAMA описывается как аббревиатура от P rosperity A spire M otivation A chievement.

В первые годы Nijjar Realty в основном продавала недвижимость, но к 1986 году компания расширилась, включив в нее услуги по управлению недвижимостью.

Спад в сфере недвижимости в 1993 году свел Ниджара со своим деловым партнером на следующую четверть века: Эверетом Миллером.Уроженец Южной Калифорнии продавал пищевые масла и жиры для Proctor & Gamble, а в 1980-х и 1990-х годах, согласно показаниям, работал в нескольких финансовых учреждениях.

«Майку просто нужна была помощь с парой частей операции», — засвидетельствовал Миллер много лет спустя, отметив, что, когда они объединили свои силы, Ниджар искал совета по установлению и повышению арендной платы. (Комментарий, направленный адвокатом PAMA KPCC / LAist, также был от имени Миллера.)

К середине 1990-х годов PAMA рекламировала «более 200 мест в долине Сан-Габриэль.«Но самый большой прорыв компании произошел с жилищным кризисом в 2008 году, когда избыток домов и многоквартирных домов стал доступен по ценам распродажи. PAMA начала резкое расширение.

Ниджар и Миллер были частью общенациональной трансформации на рынке аренды, когда крупные корпорации скупили тысячи объектов недвижимости, не обращая внимания на семейных домовладельцев.

Через расширяющуюся армаду организаций Ниджар начал поглощать недвижимость по всей Южной Калифорнии, как показывают записи о собственности.Он продвигался в районы, разрушенные кризисом, включая Внутреннюю Империю, Долину Антилоп и, совсем недавно, графство Керн.

В недавнем объявлении о вакансии PAMA и Nijjar Realty сообщили, что у них около 500 сотрудников. В объявлении говорилось, что PAMA была «одной из первых в стране, кто купил дома для одной семьи», купив 3000 из них в 2015 году. В объявлении о вакансии также говорилось, что PAMA владеет и управляет более чем 18 000 квартир. (Согласно проведенному KPCC / LAist анализу записей собственности, предприятиям, связанным с Ниджаром, принадлежит около 16 000 единиц жилья в округах Лос-Анджелес, Сан-Бернардино, Риверсайд, Сакраменто и Керн, а также в округе Таррант, штат Техас.)

Ниджар не владеет арендуемой недвижимостью от своего имени, — заявил Миллер. Вместо этого, его и его семейные владения распределены между более чем 170 коммерческими структурами — смесью корпораций, товариществ с ограниченной ответственностью и корпораций с ограниченной ответственностью, согласно анализу данных государственного секретаря Калифорнии, проведенному KPCC / LAist. У компаний есть такие названия, как Iceberg Investments, Starlight Management 17 и Golden Opportunity No. 14.

Ниджар свидетельствовал в 2019 году, что он является мажоритарным акционером PAMA Management, Inc.Недвижимость, связанная с Ниджаром, обычно сосредоточена вокруг коммандитного товарищества. Миллер свидетельствовал в 2018 году, что обычно организации мало что делают: они созданы для того, чтобы владеть титулом, и на самом деле у них нет сотрудников. Он сказал, что корпорация часто выступает в качестве генерального партнера, владея небольшой долей; Остальное — до 99% — принадлежит семейному трасту Ниджьяр.

Наличие нескольких организаций под одной крышей может помочь защитить заинтересованные стороны от ответственности в случае судебного процесса. Многие компании, занимающиеся недвижимостью, используют десятки организаций, часто скрывая право собственности на недвижимость.

Согласно публичным документам и показаниям, рассмотренным KPCC / LAist, предприятия Ниджара, владеющие недвижимостью, часто заключают с PAMA услуги по управлению недвижимостью, такие как сбор арендной платы и ремонт. (Многие дома для одной семьи находились в ведении другой организации, связанной с Nijjar, I E Rental Homes.) Другими словами, Майк Ниджар фактически заключает договор с Майком Ниджаром.

На протяжении десятилетий он также владел хозяйственным магазином в Эль-Монте, где обслуживающий персонал PAMA покупает все необходимое.Сумма продаж: в 2011 году ремонтники тратили в магазине до 300 000 долларов в месяц, согласно свидетельству его давнего менеджера. (Менеджер, тогдашний зять Ниджара, добавил, что Майк Ниджар никогда не заходил внутрь.)

Ниджар также решает, какие квартиры и дома покупать. Согласно его показаниям, он подъехал к собственности, которую собирался купить, и принял решение прямо из машины.

Тем не менее, он не вмешивается во многие аспекты бизнеса.Он редко участвует в принятии решений о найме или увольнении, сказал Миллер на слушаниях в 2018 году. Но он возвысил членов семьи на важные роли.

Его младший сын, Майкл Прит Ниджар, руководит бизнесом, который предоставляет услуги прачечной в отелях, находящихся под управлением PAMA. Майкл Прит готовится взять на себя управление компанией, заявил Миллер в 2018 году. Младший Ниджар также является «гордым членом» группы владельцев Vegas Golden Knights, согласно веб-сайту Национальной хоккейной лиги.(Комментарий, который адвокат PAMA отправил KPCC / LAist, также был от имени Прита.)

И Ниджар делегировал обязанности по управлению недвижимостью своей сестре Далджит Клер, которая, как и другие члены семьи Ниджар, не ответила на запрос о комментарии. «У нее 100% контроль», — однажды засвидетельствовал он. «Ей не нужно мое разрешение». Клер на восемь лет младше своего брата, но у них десятилетия общего опыта — она тоже собирала персики.

OILDALE: «ПОЛНОЕ НАРУШЕНИЕ ЗАКОНА»

Пока Родригес и Лозано оплакивали смерть своей пятимесячной дочери, Тернер, следователь по поджогам, попытался определить причину пожара.Это было нелегко. Пожарные все еще тушили горячие точки в холодном ночном воздухе.

Тернер подошел к передвижному дому и обошел его по часовой стрелке. Он увидел, что подразделение сильно пострадало от пожара. Обрушилась стена.

Он вошел и прошел через кухню в спальню. «Все было как бы расплавленной каплей», — скажет он позже в суде, имея в виду проводку и выключатель в спальне. Он нашел металлический ящик, похожий на обогреватель.

Он не нашел детектор дыма, который требуется по закону, в спальнях.

Тернер также осмотрел два соседних дома, которые загорелись.

В них он тоже не нашел детекторов дыма.

Тернер пришел к выводу, что причиной был либо обогреватель помещения, либо электрическая проблема. Он не обнаружил неправильного использования обогревателя.

Отверстия в крыше дома могли пропускать воздух и питать огонь.

В своем отчете он написал: «Я полагаю, что компания Pama Management Company проявляла халатность в своих деловых операциях». Тернер также потребовал предъявить PAMA обвинение «в преступной халатности».

Это единственный известный мне случай, когда халатность лицензиата недвижимости была настолько серьезной, что привела к гибели людей.
— Джеймс Демус
Адвокат Департамента недвижимости Калифорнии

Тернер был не первым государственным регулятором, посетившим трейлерный парк 4J.За три недели до пожара в парк зашла государственная жилищная инспекция. Он был удивлен, увидев людей, живущих в нелицензированных передвижных домах — как инспектора района, он должен был быть уведомлен, чтобы он мог проверить их до того, как они будут установлены.

И все же они были. Инспектор Роберт Мартинес направил PAMA письменное уведомление о том, что семь передвижных домов, в том числе тот, где умрет младенец Дженика, не разрешены для проживания людей. Он также обнаружил неизбежную опасность поражения электрическим током в одном передвижном доме.PAMA было приказано исправить проблемы.

После пожара PAMA заявила, что выполнила приказ; судья назвал иск PAMA «неподтвержденным».

После пожара регуляторы Калифорнийского департамента недвижимости стали более пристально следить за ситуацией. Имущество принадлежало Cobra 28 No. 7, LP, и им управляла компания Nijjar Realty, которая вела свою деятельность как PAMA Management. Компания не получила разрешения на установку передвижного дома в помещении № 9; По закону не разрешалось сдавать в аренду трейлер, в котором погибла Дженица.

Родригес и Лозано, которым в то время было всего 16 и 17 лет, отчаянно нуждались в жилье. Итак, старшая сестра Родригеса, Анжелика Родригес, подписала договор об аренде — по крайней мере, она сказала следователям, что думала, что подписывает документы об аренде.

Фактически, она подписала документы «аренда в собственность» и покупала дом на колесах за 10 000 долларов с процентной ставкой 10%, что более чем вдвое превышало текущую ставку по обычному жилищному кредиту в то время.

Даже если бы Анжелика производила все платежи вовремя, потребовались бы годы, чтобы оплатить мобильный дом, который находился в ужасном состоянии.Она также была на крючке, чтобы платить еще 325 долларов в месяц: арендную плату за место, на котором располагался передвижной дом.

Государственные регулирующие органы определили, что Nijjar Realty нарушила закон о недвижимости несколькими способами: у торгового агента, которого они использовали, не было лицензии. Мобильный дом устанавливал не лицензированный подрядчик. Компания не использовала лицензированную эскроу-компанию. И они не смогли предоставить Анжелике титул или регистрацию.

Отчет следователя был откровенным: Nijjar Realty «обязана покупателям всеми средствами защиты прав потребителей, указанными в законе.Вместо этого нелицензированный агент PAMA продавал дома на колесах «в ветхом состоянии» без каких-либо серьезных разглашений.

LAist зависит от вашей поддержки

В установке также не было детекторов угарного газа, как того требует закон.

PAMA, заключил государственный следователь, продемонстрировал «полное пренебрежение законом.”

Поверенный Департамента недвижимости пришел к аналогичному выводу, написав в суде, что «с точки зрения лицензирования недвижимости, это также было обманным путем сокрытия информации, которую лицензиаты обязаны раскрывать». Адвокат добавил, что «полное игнорирование всех положений и правил Кодекса здоровья и безопасности, направленных на защиту населения, привело к смерти младенца. Само по себе такое поведение неприемлемо для любого лицензиата недвижимости.”

В интервью KPCC / LAist поверенный Департамента недвижимости Джеймс Демус сказал: «Это единственный известный мне случай, когда халатность лицензиата недвижимости была настолько серьезной, что привела к гибели людей. ”

(Дэн Карино для LAist)

ИМПЕРИЯ СБОР И ВЫСЕЛЕНИЙ

В то время как арендаторы утверждают, а регулирующие органы заявляют, что PAMA не заботится о техническом обслуживании, компания безжалостно эффективно собирает арендную плату и взимает плату.Это согласно юридическим показаниям и бывшим сотрудникам PAMA, которые разговаривали с KPCC / LAist.

Удержание гарантийных депозитов, в частности, может быть прибыльным. Финансовые отчеты показывают, что в PAMA этот конкретный поток доходов известен как «заработанные гарантийные депозиты».

«Я не могу припомнить, чтобы кто-нибудь вообще получил обратно полную сумму депозита, когда я проработал там полтора года», — сказал бывший лизинговый агент PAMA, который попросил не называть его имя из опасения, что его карьера может быть повреждена.

Бывшая сотрудница PAMA Брианна Кук ответила на телефонные звонки в районе Юкайпа. «Мне бывали звонки от людей, которые говорили, что они годами пытались найти кого-нибудь, просто чтобы вернуть свой депозит», — вспоминает она.

В ходе судебного процесса семьи Хименес PAMA подготовила финансовый отчет за пять лет в 34-квартирной собственности в Риверсайде. Отчет показывает, что за один год арендаторам было возвращено 0 долларов гарантийных депозитов, в то время как PAMA удержала 13 100 долларов в качестве депозитов, или 5% дохода от собственности.

В том же финансовом отчете указывается на другой источник дохода: штрафы за просрочку платежа в размере 50 долларов, записанные в договоры аренды и часто подчеркнутые для подчеркивания. (Несмотря на значительное количество испаноязычных людей, которые арендуют у PAMA, и закон штата, который требует, чтобы договор аренды, заключенный на испанском языке, был предоставлен на испанском языке, аренда компании предлагается только на английском языке, согласно показаниям Клера, сестры Ниджара. .)

Для арендаторов, живущих на нижней ступеньке социально-экономической лестницы, эти сборы могут быть очень серьезными.«Пятьдесят долларов — это то, что нужно для того, чтобы прокормить семью», — сказал Райли, адвокат, подавший в суд на PAMA по делу, по которому был подготовлен финансовый отчет.

Многие из наших арендаторов живут буквально от зарплаты до зарплаты; не нужно много, чтобы подтолкнуть их к краю.
— Эверет Миллер
Давний деловой партнер Майка Ниджара в PAMA

В документе указывается, что в большинстве лет штрафы за просрочку платежа приносили несколько тысяч дополнительных долларов только от 34 арендных единиц в собственности Riverside; для примерно 16 000 единиц пени за просрочку платежа могут составлять более миллиона долларов в год.

В другом иске, поданном в округе Лос-Анджелес в 2012 году, утверждалось, что единовременный штраф за просрочку платежа может привести к каскадной серии обвинений. В жалобе адвокат истца Джон Миттельман написал: «Даже если арендатор вовремя вносит арендную плату за февраль, сначала вычитается плата за просрочку платежа в размере 50 долларов [за январь]», что означает, что арендатор остается в отставке на 50 долларов. Таким образом, сказал Миттельман, в феврале арендаторам может быть выплачена еще одна плата за просрочку, иногда без их ведома. Эти неуплаченные сборы могут привести к выселению, сказал он, завершив «пагубный и уродливый цикл».”

Арендаторам в нижней части рынка аренды часто приходится выбирать между своевременной оплатой аренды и тем, сколько еды они могут положить на стол. Вот посмотрите, как, казалось бы, небольшой штраф может нанести финансовый ущерб и, в конечном итоге, привести к выселению.

Щелкайте стрелки под [] для управления ползунком.

Январь

Арендатор PAMA платит 750 долларов за аренду в первый день каждого месяца.Арендатор платит арендную плату 3 января. С него взимается штраф в размере 50 долларов за просрочку.

АРЕНДА: 750 $
ПОСЛЕДНЯЯ ОПЛАТА: 50 $

ИТОГО ВЫПЛАЧЕНО: 750 $

ВЫДАЮЩИЙСЯ БАЛАНС: $ 50
ОБЩАЯ ДОЛЖНОСТЬ В СЛЕДУЮЩЕМ МЕСЯЦЕ: 800 $

(Дэн Карино для LAist)

Машина для выселения

PAMA курсирует по Южной Калифорнии.

Компании, связанные с Ниджаром, блокировали арендаторов более 4300 раз с 2010 года в округах Лос-Анджелес и Сан-Бернардино, и, по данным департаментов шерифов округов, за последнее десятилетие они стали причиной каждого 20-го локаута в округе Сан-Бернардино.

Руководство PAMA по выселению

Справочник для сотрудников PAMA Management, появившийся в ходе судебного разбирательства, включает в себя календарь выселения, показывающий, когда подавать заявление, и блок-схему выселения, описывающую процесс.

Некоторые арендаторы домов, связанных с Ниджаром, говорят, что уведомления о выселении настолько распространены, что сливаются с фоном. Одна из съемщиков Помоны сказала, что заметила на двери недавно умершего соседа объявление.

Справочники

PAMA Management для сотрудников, рассмотренные KPCC / LAist, включали календарь выселения, показывающий, когда подавать заявление, и блок-схему выселения, описывающую процесс.

PAMA заключает контракты с компаниями, оказывающими услуги по выселению.По свидетельству Миллера, в 2012 году PAMA использовала несколько фирм для подачи примерно 140 выселений в месяц.

Одна из фирм, Fast Eviction Services, рекламирует рекламную акцию для компаний, которые кормят их бизнесом: дизайнерские кошельки для новых случаев выселения.

Источник: Служба быстрого выселения

Хотя арендодатели имеют право выселить арендаторов, которые не могут платить арендную плату или нарушать условия аренды, все больше исследований подробно изучают долгосрочные последствия выселения для семей и сообществ.Быстрое и частое выселение «начинает разрушать ткань сплоченности в районе», — сказал Лавар К. Эдмондс из лаборатории выселения Принстона, изучающей влияние выселения на общины. Локауты могут травмировать детей и привести к потере работы и депрессии среди взрослых.

Выселения часто считают результатом бедности, но такие исследователи, как Эдмондс, говорят, что выселение само по себе вызывает и усугубляет бедность. С красной отметкой в истории аренды арендаторам часто бывает чрезвычайно сложно найти жилье.

Это верно для PAMA Management. Бывший сотрудник PAMA Альберт Моран сказал KPCC / LAist, что для потенциальных арендаторов: «До тех пор, пока у них не было выселения [в их послужном списке], они были в порядке».

PAMA знает, насколько высоки ставки для арендаторов, которым грозит выселение.

«Многие наши арендаторы живут буквально от зарплаты до зарплаты; не нужно много времени, чтобы подтолкнуть их к краю », — свидетельствовал в 2011 году партнер Ниджара Миллер. Тем не менее, он сказал:« Мы не можем быть агрессивными и отправить Гвидо с бейсбольной битой и сломать им коленные чашечки.Система есть система ».

Адвокаты и поверенные также заявили, что PAMA использует выселения, чтобы отомстить за жалобы на условия жизни и содержание.

«Арендаторы боятся брать трубку из-за репрессалий. Потому что в конечном итоге они окажутся на улице и будут выселены за то, что выразили озабоченность », — сказала Элизабет Синьорелли из некоммерческой организации Fair Housing Council округа Риверсайд.

Поскольку подавляющее большинство зданий, связанных с Ниджаром, находятся в районах, где нет контроля за арендной платой, его компании имели широкие возможности устанавливать и повышать арендную плату по своей прихоти.«Они также принимают ответные меры, повышая арендную плату», — сказал Синьорелли. «Это вытащит [арендаторов] — это научит их просить о ремонте».

Миллер засвидетельствовал, что повышение арендной платы не является ответной мерой. Вместо этого он сказал: «Это вроде как субъективно». Он сказал, что учитывает рыночные условия, сколько арендатор там проживает и дату последнего повышения. «Если бы я не повышал их арендную плату в течение года, я бы, вероятно, повысил их».

OILDALE: РАСКРЫТИЕ

После пожара, в результате которого погиб ребенок Дженица, государственные органы попытались привлечь к ответственности Ниджара и PAMA Management.

Департамент недвижимости Калифорнии, опираясь на расследование Housing and Community Development, принял решение отозвать лицензии на недвижимость у Nijjar Realty, PAMA Management, Майка Ниджара, его сестры Дальджит Клер и Эверет Миллер.

Адвокат агентства предъявил обвинение, основанное на хитросплетениях законодательства о недвижимости и лицензирования.

Он отметил, что, хотя Майк Ниджар был «назначенным должностным лицом» Nijjar Realty в течение 35 лет, он передал титул своему давнему соратнику Эверету Миллеру за два года до пожара.Тем не менее, в судебной документации штата Ниджар был назван «владельцем, держателем всех корпоративных офисов и единственным директором» Nijjar Realty.

Ниджар и Клер «отказались» явиться на слушание, написал государственный прокурор, даже после того, как она потребовала их присутствия.

Эверет Миллер действительно появился. Он был назначенным должностным лицом, что означало, что он отвечал за соблюдение компанией законов и правил в сфере недвижимости. После трех дней слушаний судья отозвал лицензию Миллера на недвижимость и лишил лицензию Nijjar Realty, Inc.Миллер и компания борются за это решение; слушание назначено на апрель. (Лицензиаты также могут пройти процесс «реабилитации» через Департамент недвижимости.)

Судья позволил Майку Ниджару сохранить лицензию.

После смерти младенца Дженики была предпринята еще одна попытка принудительного исполнения. Окружная прокуратура округа Керн провела расследование, изучив папку с данными о местах аренды жилья и нарушениях, связанных с PAMA. Согласно материалам дела, агентство рассматривало обвинение в убийстве против PAMA Management.

В конечном итоге в 2018 году окружной прокурор обвинил компанию в непредумышленном убийстве. В документах не указаны имена Ниджара, Миллера или других лиц.

На предварительном слушании в Бейкерсфилде поверенный PAMA заявил, что неясно, кому вообще принадлежит парк мобильных домов, сославшись на «вопиющее отсутствие доказательств».

Заместитель окружного прокурора Николас Лаки ответил: «Изощренный хозяин трущоб создает сложную корпоративную структуру, чтобы защитить себя от ответственности, приведшей к смерти новорожденного ребенка.”

Но его аргумент не победил. Судья заявил, что не было представлено достаточно доказательств, чтобы выдвинуть обвинение, и дело было закрыто.

Уголовные обвинения, которые запросил следователь Ричард Тернер, не дошли до суда.

«КАК ГОРОД МЕНЯ НЕ СЛОЖИЛ?»

В 2011 году, когда ему предъявили иск за условия содержания в одном из жилых комплексов округа Риверсайд, Ниджар защищал свою деловую практику.Если эта собственность была в таком плохом состоянии, он спросил: «Как же там живут другие люди? Почему город не посадил меня в тюрьму? »

Вот несколько возможных ответов.

Во-первых, исполнение фрагментировано. Например, парки передвижных домов регулируются государством. Но за квартирами следят города и округа. Это означает, что парк трейлеров и жилой комплекс могут располагаться рядом, но могут регулироваться разными агентствами.

Еще больше усложняет ситуацию то, что различные департаменты регулируют различные аспекты здания: в Лос-Анджелесе Департамент строительных услуг разрешает работы с крышами и водопроводом; программа жилищного департамента проверяет соответствие строительным нормам; и пожарная служба проверяет нарушения правил пожарной безопасности.

Даже во время посещения инспекторами они могут упустить серьезные проблемы: например, городские власти проинспектировали здание корейского квартала, не принадлежащее Ниджару, в 2008 году, что не привело к дальнейшим действиям. В следующем году это здание обрушилось, четыре человека получили ранения.

Многие проверки аренды являются реактивными; они не происходят, пока арендатор не пожалуется, но некоторые арендаторы не жалуются, опасаясь возмездия. И даже строгие правила могут не обладать адекватным исполнением в юрисдикциях, испытывающих нехватку денежных средств.

Когда регулирующие органы действительно действуют, они, как правило, сосредотачиваются на одной собственности за раз, редко отступая, чтобы оценить всю собственность, которой владеет арендодатель, чтобы найти закономерности. Они могут даже не знать о сети связанных организаций, составляющих современную империю недвижимости.

Я мог владеть 1000 недвижимостью в Лос-Анджелесе, но они могли принадлежать к 1000 различных имен LLC или подставных компаний. Просто нужно больше света и прозрачности в вопросе о том, кому принадлежат наши города. — Мэтью Десмонд
Социолог Принстонского университета

Мы обнаружили более 170 корпораций, товариществ с ограниченной ответственностью и компаний с ограниченной ответственностью, связанных с Майком Ниджаром, его семьей и партнерами.

Изучите организации, связанные с империей недвижимости Майка Ниджара. Начните вводить текст в поле поиска ниже, чтобы отфильтровать список по названию компании, дате регистрации или типу компании (например, Starlite, 2010, LLC).

Организация	Запущено	Тип
NIJJAR REALTY INC.	1979	Corp.
MAX’S HARDWARE, INC.	1981	Corp.
MALLORCA APARTMENTS, LTD.	1984	LP
SIOUEIROS LIMITED PARTNERSHIP	1984	LP
SSM INVESTMENTS, INC.	1985	Corp.
ГРУППА I ЭЛЬ МОНТЕ, ИНК.	1993	Corp.
ГРУППА II AZUSA, INC.	1993	Corp.
ГРУППА IV ПОМОНА, ИНК.	1993	Corp.
SAN GABRIEL PROPERTIES, INC.	1993	Corp.
ГРУППА I EL MONTE PROPERTIES, LTD., КАЛИФОРНИЯ С ОГРАНИЧЕННЫМ ПАРТНЕРСТВОМ	1993	LP
GROUP II AZUSA PROPERTIES, LTD., КАЛИФОРНИЙСКОЕ ПАРТНЕРСТВО с ограниченной ответственностью	1993	LP
ГРУППА III SGV PROPERTIES, LTD, КАЛИФОРНИЙСКОЕ ПАРТНЕРСТВО с ограниченной ответственностью	1993	LP
ГРУППА IV ПОМОНА ПРОПЕРТИС, ООО., КАЛИФОРНИЯ ОГРАНИЧЕННОЕ ПАРТНЕРСТВО	1993	LP
012-015 АПТС, ООО, ТУ	1997	ООО
MP OPPORTUNITY PARTNERS I, LLC	1997	LP
MAX’S HARDWARE, ООО	1998	ООО
460 RANCHO MHP, КАЛИФОРНИЯ ОГРАНИЧЕННОЕ ПАРТНЕРСТВО, THE	2001	LP
S&R VENTURE I, LLC	2001	LP
СТАРЛАЙТ МЕНЕДЖМЕНТ 17, ИНК.	2002	Corp.
КОБРА-28 ОГРАНИЧЕННОЕ ПАРТНЕРСТВО	2003	LP
МОБИЛЬНЫЙ ДОМ, ГРУППА I, LP	2003	LP
МПН-14 ОГРАНИЧЕННОЕ ПАРТНЕРСТВО	2003	LP
Звездный свет MGMT-17 LP	2003	LP
ГРУППА V САН БЕРНАРДИНО, ИНК.	2004	Corp.
ROPAIN LAUNDRY SERVICES, INC.	2004	Corp.
ГРУППА V САН БЕРНАРДИНО, LP	2004	LP
COBRA-28, INC.	2005	Corp.
ГРУППА VII FRESNO PROPERTY, INC.	2005	Corp.
MOBILE HOME GROUP III, INC.	2005	Corp.
МПН-14 МЕНЕДЖМЕНТ, ИНК.	2005	Corp.
THE 0312 RAMONA APTS., INC.	2005	Corp.
КИНГСЛИ АПТС.320, INC.	2005	Corp.
0312 RAMONA APTS., LP, THE	2005	LP
ГРУППА VII FRESNO PROPERTY, LP	2005	LP
КИНГСЛИ АПТС. 0320, LP, ТУ	2005	LP
МОБИЛЬНАЯ ДОМАШНЯЯ ГРУППА II, LP	2005	LP
МОБИЛЬНЫЙ ДОМ, ГРУППА III, LP	2005	LP
COVINA 023 — ВУДС, 206, ИНК.	2006	Corp.
GOLDEN OPPORTUNITY INVESTMENTS INC	2006	Corp.
ГРУППА IX BP PROPERTIES, INC.	2006	Corp.
ГРУППА VIII COVINA PROPERTIES, INC.	2006	Corp.
GROUP X ROSEMEAD PROPERTIES, INC.	2006	Corp.
ГРУППА XI PICO RIVERA PROPERTIES, INC.	2006	Corp.
PAMA II CAPITAL, INC.	2006	Corp.
PAMA IV PROPERTIES, INC.	2006	Corp.
PLYMOUTH MHP 0325, INC.	2006	Corp.
КВАРТИРЫ СПАРТАНСКОЙ ДЕРЕВНИ. 0340, ИНК.	2006	Corp.
THE INLAND AVE 0324, INC.	2006	Corp.
КИНГСЛИ АПТС. 0334-0335, ИНК.	2006	Corp.
MPSN PROPERTIES, INC.	2006	Corp.
КВАРТИРЫ PARK VILLAGE 0332, INC.	2006	Corp.
КОРОЛЕВСКИЕ СОСНЫ 330-331 EUREKA PROPERTIES, INC.	2006	Corp.
COVINA 023 — ЛЕС 206, LP	2006	LP
GOLDEN OPPORTUNITY INVESTMENTS LP	2006	LP
ГРУППА IX BP PROPERTIES, LP	2006	LP
ГРУППА VIII COVINA PROPERTIES, LP	2006	LP
GROUP X ROSEMEAD PROPERTIES, LP	2006	LP
ГРУППА XI PICO RIVERA PROPERTIES, LP	2006	LP
INLAND AVE 0324, LP,	2006	LP
КИНГСЛИ АПТС.0334-0335, LP, ТУ	2006	LP
MPSN PROPERTIES, LP, THE	2006	LP
PAMA IV PROPERTIES, LP	2006	LP
КВАРТИРЫ PARK VILLAGE 0332, LP, THE	2006	LP
PLYMOUTH MPH 0325, LP	2006	LP
КОРОЛЕВСКИЕ СОСНЫ 330-331 EUREKA PROPERTIES, LP, THE	2006	LP
КВАРТИРЫ СПАРТАНСКОЙ ДЕРЕВНИ.0340, LP	2006	LP
MPSN HOLDINGS NO. 1, INC.	2007	Corp.
ПАМА В ПРОПЕРТИС, ИНК.	2007	Corp.
MPSN HOLDINGS NO. 1, LP	2007	LP
ПАМА В СВОЙСТВА, LP	2007	LP
COBRA 28 NO.2, INC.	2008	Corp.
I E RENTAL HOMES, INC.	2008	Corp.
MALLORCA 501, INC.	2008	Corp.
SIERRA REAL ESTATE SERVICES, INC.	2008	Corp.
SPSSM INVESTMENTS, INC.	2008	Corp.
STARLITE MGMT — II, INC.	2008	Corp.
COBRA 28 NO. 2, LP	2008	LP
СВОЙСТВА ГРУППЫ XII, LP	2008	LP
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM, LP	2008	LP
СТАРЛАЙТ MGMT-II, LP	2008	LP
COBRA 28 NO.3, INC.	2009	Corp.
MPSN PROPERTIES II, INC.	2009	Corp.
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — II, INC.	2009	Corp.
STARLITE MGMT — III, INC.	2009	Corp.
SUPERIOR PROPERTY MANAGEMENT, INC.	2009	Corp.
COBRA 28 NO. 3, LP	2009	LP
MPSN PROPERTIES II, LP	2009	LP
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — II, LP	2009	LP
STARLITE MGMT — III, LP	2009	LP
B D OPPORTUNITY 1, INC.	2010	Corp.
GOLDEN 9039 APTS., LLC	2010	ООО
ДОЛИНА ВИСТА МХП 0318, ООО	2010	ООО
COBRA 28 NO. 4, INC.	2011	Corp.
DHA OPPORTUNITY 1, INC.	2011	Corp.
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — III, INC.	2011	Corp.
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — IV, INC.	2011	Corp.
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — V, INC	2011	Corp.
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — VI, INC.	2011	Corp.
STARLITE MGMT — IV, INC.	2011	Corp.
STARLITE MGMT — V, INC.	2011	Corp.
STARLITE MGMT — VI, INC.	2011	Corp.
SEVILLE BEACH HOUSE, ООО	2011	ООО
VILLA BELLEFONTAINE LLC	2011	ООО
COBRA 28 NO.4, LP	2011	LP
DHA ВОЗМОЖНОСТЬ 1, LP	2011	LP
ЗОЛОТАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ № 14 LP	2011	LP
ЗОЛОТАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ № 17 LP	2011	LP
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — III, LP	2011	LP
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — IV, LP	2011	LP
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — VI, LP	2011	LP
STARLITE MGMT — IV, LP	2011	LP
STARLITE MGMT — VI, LP	2011	LP
COBRA 28 NO.7, INC.	2012	Corp.
COBRA 28 NO. 8, INC.	2012	Corp.
COBRA 28 NO. 5, INC.	2012	Corp.
COBRA 28 NO. 6, INC.	2012	Corp.
MCL PROPERTIES, INC.	2012	Corp.
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — IX, INC.	2012	Corp.
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — VII, INC.	2012	Corp.
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — VIII, INC.	2012	Corp.
STARLITE MGMT — VII, INC.	2012	Corp.
STARLITE MGMT — VIII, INC.	2012	Corp.
STARLITE MGMT-IX, INC.	2012	Corp.
PALM HILL LANE 8582 LLC	2012	ООО
COBRA 28 NO.7, LP	2012	LP
COBRA 28 NO. 5, LP	2012	LP
COBRA 28 NO. 6, LP	2012	LP
COBRA 28 NO. 8, LP	2012	LP
MCL PROPERTIES, LP	2012	LP
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — VII, LP	2012	LP
ИНВЕСТИЦИИ SPSSM — VIII, LP	2012	LP
SPSSM INVESTMENTS-IX, LP	2012	LP
STARLITE MGMT — VII, LP	2012	LP
STARLITE MGMT — VIII, LP	2012	LP
СТАРЛАЙТ MGMT-IX, LP	2012	LP
THE DATA WORKERS, INC.	2013	Corp.
MULHOLLAND DR 5650 LLC	2013	LP
ООО «СТН 147»	2013	LP
GROUP XIII PROPERTIES, INC.	2014	Corp.
СВОЙСТВА ГРУППЫ XIII LP	2014	LP
ЗОЛОТАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ № 28 INC	2015	Corp.
КАА ПРОПЕРТИС, ИНК.	2015	Corp.
MP OPPORTUNITY PARTNERS I, INC.	2015	Corp.
ПАМА МЕНЕДЖМЕНТ, ИНК.	2015	Corp.
TS OPPORTUNITY PARTNERS INC.	2015	Corp.
AMORIS PROPERTIES LP	2015	LP
ЗОЛОТАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ НЕТ. 28 LP	2015	LP
KAA PROPERTIES, LP	2015	LP
ПАРТНЕРЫ ВОЗМОЖНОСТИ MP I, LP	2015	LP
TS ВОЗМОЖНЫЕ ПАРТНЕРЫ LP	2015	LP
ГРУППА XIV PROPERTIES, INC.	2016	Corp.
SSM FOOTHILL HARDWARE INC.	2016	Corp.
ОБОРУДОВАНИЕ SSM — FONTANA INC.	2016	Corp.
СВОЙСТВА ГРУППЫ XIV, LP	2016	LP
ОБОРУДОВАНИЕ SSM — FONTANA LP	2016	LP
DKNI, INC.	2017	Corp.
GOLDEN KNIGHT REALTY INC	2017	Corp.
LEGACY PROPERTY MANAGEMENT SERVICES, INC.	2017	Corp.
MJC CAPITAL INVESTMENTS INC.	2017	Corp.
ГРУППА МОБИЛЬНОГО ДОМА II, INC	2017	Corp.
ICEBERG INVESTMENTS, LLC	2017	LP
930-932 FLOYD’S INC	2018	Corp.
GOLDEN OPPORTUNITY I HOLDINGS INC	2018	Corp.
GOLDEN OPPORTUNITY II HOLDINGS INC	2018	Corp.
GOLDEN OPPORTUNITY III HOLDINGS INC	2018	Corp.
GROUP XII PROPERTIES INC.	2018	Corp.
NB OPPORTUNITY INC	2018	Corp.
GOLDEN OPPORTUNITY I HOLDINGS LP	2018	LP
GOLDEN OPPORTUNITY II HOLDINGS LP	2018	LP
GOLDEN OPPORTUNITY III HOLDINGS LP	2018	LP
JAGG LLC	2018	LP
NB ВОЗМОЖНОСТЬ LP	2018	LP
ALESSANDRO INDUSTRIAL INC.	2019	Corp.
LANKERSHIM INDUSTRIAL INC.	2019	Corp.

Просмотреть все объекты

Источник: анализ KPCC / LAist данных Государственного секретаря Калифорнии

В отчетах по всей стране было зафиксировано, как корпоративные арендодатели возлагают расходы на арендаторов, откладывая ремонт, удерживая гарантийный залог и оценивая сборы.Однако выяснить, кто такие корпоративные арендодатели, может быть непросто.

И это может быть самым большим препятствием: секретность. Калифорния и федеральное правительство не делают информацию о крупных арендодателях доступной для общественности или даже для законодателей.

«Я мог бы владеть 1000 недвижимостью в Лос-Анджелесе, но они могли принадлежать к 1000 различных имен LLC или подставных компаний», — сказал Десмонд, социолог из Принстона. «Просто нужно больше света и прозрачности в вопросе о том, кому принадлежат наши города.Кто наблюдает за этой фундаментальной человеческой потребностью, которая есть у всех нас? »

Джозен Каллос, адвокат по правам арендаторов, представлявший интересы арендаторов PAMA, сравнивает сложную бизнес-структуру с «трехкарточным Монте».

«По сути, они просто скрывают королеву», — сказал он, переводя свой бизнес из компании в компанию. «Если у них плохая репутация с PAMA, они просто используют Group XIII. Группа XIII получает плохую репутацию, ее переключают на Starlite Management. Но по сути это те же люди.”

Фактически, в декабре арендаторы недвижимости PAMA в Помоне и Лос-Анджелесе получили письма, в которых говорилось, что у них появились новые управляющие компании. Названия компаний новые, но давние сотрудники PAMA подписали официальные документы.

Новое имя, тот же менеджмент

Письмо, информирующее арендаторов PAMA в Лос-Анджелесе об их новой управляющей компании. Корпоративный почтовый адрес — это давняя штаб-квартира PAMA.

В прошлом году предложенный закон Калифорнии был направлен на предоставление ценных новых данных о рынке аренды.AB 724, представленный членом Ассамблеи Баффи Уикс, заставил бы крупных арендодателей сообщать об аренде, вакансиях, владении и выселениях в их собственности. В настоящее время такая базовая информация недоступна или ее практически невозможно собрать воедино.

Законопроект

Wicks встретил ожесточенное сопротивление со стороны групп домовладельцев, включая Калифорнийскую ассоциацию квартир и Ассоциацию арендного жилья Южной Калифорнии. Арендодатели, благодаря своим лоббистским усилиям, являются мощной и богатой силой в Сакраменто.«Они определенно не поддержали меня», — сказал Уикс. Законопроект умер в комитете ассигнований ассамблеи.

Провал AB 724 является примером еще одного препятствия, связанного с доступным жильем: арендаторам с низким доходом не хватает политической власти и связей, а также денег для внесения крупных пожертвований. Арендодатели, с другой стороны, обладают политическим и финансовым влиянием. Когда в 2018 году в избирательном бюллетене появилось предложение ослабить законы о контроле за арендной платой, Калифорнийская квартирная ассоциация и Калифорнийская ассоциация арендного жилья помогли собрать и потратить десятки миллионов на его отмену.PAMA Management пожертвовала 12 000 долларов на это мероприятие.

Наконец, есть проблема самой правовой системы. «Судьи не считают это преступлением так же, как они считают кражу в магазине преступлением», — сказал Гэри Блази, эксперт по вопросам справедливого жилищного права и почетный профессор Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе.

Действительно, в Южной Калифорнии домовладельцы почти никогда не попадают в тюрьму за нарушение норм охраны труда или техники безопасности. В редком случае домовладелец Даррен Стерн был приговорен к пяти месяцам тюремного заключения в 2007 году после того, как отказался от участия в десятках нарушений кодекса, включая неисправные спринклерные головки и отказ предоставить детекторы дыма.

«Когда домовладельцы нарушают закон, они будут привлечены к ответственности», — заявил тогдашний городской прокурор Лос-Анджелеса Рокки Делгадилло. Сейчас в частной практике Дельгадилло представляет Nijjar и PAMA Management.

Города также могут вынудить домовладельцев продать свою собственность — как это сделал Лос-Анджелес с печально известным домовладельцем Фрэнком МакХью в сделке о признании вины в 2008 году после десятилетий нарушений кодекса.

Но даже если владельцам собственности придется разгрузить здания в одном городе, они могут сохранить недвижимость в 481 другом муниципалитете Калифорнии.

Для Блази, ответ на вопрос Ниджара: «Почему город не пришел и не посадил меня в тюрьму?» — прост: «Тот факт, что вы не в тюрьме, не означает, что вы невиновны», — сказал он. «Это означает, что против вас не было возбуждено уголовное дело».

OILDALE: «ОНИ МОГЛИ ВСЕ ИСПРАВЛИРОВАТЬ»

В июне прошлого года днем с температурой 102 градуса мать малышки Дженики Марисса Родригес и ее сестра Анжелика вошли в конференц-зал в Бейкерсфилде, чтобы поговорить с репортерами KPCC / LAist.Анжелика привела своего 10-месячного сына Марко, который рыгал, кашлял и визжал на протяжении всего интервью.

Анжелика, старшая сестра, более общительна. Она взяла на себя инициативу, подробно рассказав об их семейной истории и событиях, которые привели их в парк трейлеров 4J в Олдейле в 2015 году. Они искали немного больше места и возможности жить вместе.

Марисса Родригес сказала, что ее дочь Дженика была «тихой, как и я». За короткое время вместе они образовали крепкую связь.«Я особо ни о чем не беспокоился, потому что она у меня всегда была».

В тот день Родригес принес с собой розовую коробку. «Это ее прах», — сказала она. «Я беру ее с собой повсюду».

После пожара отец Мариссы, Анжелики и Дженики подал в суд на Nijjar Realty и PAMA Management. Это была попытка справедливости. В жалобе утверждалось, что отсутствие отопления, неисправная проводка и отсутствие детекторов дыма и угарного газа «создавали необоснованный риск пожара, который мог привести к серьезным травмам и смерти.Они заявили, что халатность PAMA и Nijjar Realty стала причиной смерти Дженики.

Адвокат сестер Родригес, Джим Покрас, сказал KPCC / LAist, что византийскую бизнес-структуру PAMA оказалось трудно распутать. «Мы потратили много времени, пытаясь разобраться в правовой трясине того, сколько различных корпораций и различных способов, которыми [Ниджар] пытался оградить себя от ответственности», — сказал он.

Покрас сказал, что был шокирован деловой практикой Ниджара.

«Если когда-либо существовало определение хозяина трущоб, хорошо, этот парень подходил под это определение», — сказал он. «Они охотились на людей, которые меньше всего могли позволить себе какое-либо жилье, и переплачивали им за то, что они получали, а затем ничего им не давали».

Дело было урегулировано в 2017 году на сумму, которую они согласились не разглашать. Адвокат PAMA заявил, что ее клиенты не признают ответственности.

Родригес мало что знал о PAMA и Майке Ниджаре до судебного процесса.«Я просто подумала, что это какой-то парень владеет домом», — сказала она.

Прошлым летом Родригесу было 20, и он подумывал о поступлении в колледж. На момент собеседования она работала собирать морковь на ферме недалеко от Бейкерсфилда. Она гордится своей работой. «Все, что вы едите, мы выбираем», — сказала она.

После того, как Дженика умерла, Родригес сказала, что она месяцами оставалась в своей комнате, плача. Она пошла на терапию, но все еще скорбит.

«Я бы хотела немного поправиться, но мне все равно больно», — сказала она, принюхиваясь и сдерживая слезы.«Я потерял дочь. Они могли бы просто все исправить », — сказала она. «Они должны быть за это посажены в тюрьму».

. . .

Дополнительные репортажи Рины Палта, Хавы Санчес, Шаны Далориа и Приски Нили. Особая благодарность Крису Уортингтону из APM Reports.

Поддержку этому проекту оказала Корпорация общественного вещания.

Эта история — первая часть из новой, продолжающейся серии, STUCK: Внутри Калифорнийского жилищного кризиса .УЗНАТЬ БОЛЬШЕ

Сериал был задуман как способ подробно освещать, содержательно и регулярно освещать две самые насущные проблемы Калифорнии: жилищный кризис и бездомность.

По мере обострения дефицита доступного жилья в штате все больше и больше людей оказываются на грани бездомности или оказываются на улице. В прошлом году более 151000 человек в Калифорнии были признаны бездомными, что на 17% больше, чем в 2018 году, по данным U.С. Департамент жилищного строительства и градостроительства.

Мы стремимся исследовать многие уголки этого кризиса, от роста числа корпоративных арендодателей до арендаторов, терпящих опасные и незаконные условия, до вновь прибывших иммигрантов, пытающихся сохранить крышу над головой. Мы также рассмотрим, как городские и государственные чиновники не смогли защитить уязвимые группы населения от эксплуатации, а также то, как многие бездомные подвергаются преждевременной смерти на улицах. Следите за обновлениями, чтобы узнать больше о STUCK.ПОКАЗАТЬ МЕНЬШЕ

ДАННЫЕ И МЕТОДОЛОГИЯ

Об этой истории рассказали десятки интервью, тысячи страниц публичных документов и судебных протоколов, а также анализ гигабайт публичных данных.

PAMA Properties

Цифры, касающиеся участков, оцененной стоимости собственности и расчетного количества единиц, были представлены с использованием данных окружных оценщиков. KPCC / LAist проанализировали записи о собственности, известные как «обеспеченные списки», из округов Лос-Анджелес, Сан-Бернардино, Риверсайд, Керн и Сакраменто.Количество участков в этих округах представляет собой подсчет собственности, принадлежащей под именами Майка Ниджара и связанных с PAMA лиц, или с почтовым адресом штаб-квартиры PAMA в Эль-Монте.

Общая стоимость собственности отражает совокупную стоимость земли и улучшений этих участков. Расчетное количество единиц отражает количество единиц, перечисленных в данных или оценку, основанную на «коде использования» участка, который может указывать на диапазон единиц (например, 5-10 единиц).В последних случаях мы использовали консервативные оценки и взяли меньшее число.

Цифра в 16 000 в нашей отчетности — это оценка, которая включает объекты недвижимости в пяти округах Калифорнии в дополнение к 224 единицам в здании в Техасе. Предполагаемое количество единиц меньше, чем то, что PAMA описала в недавних объявлениях о вакансиях, в которых говорится, что компания «владеет и управляет более чем 18 000 единиц».

Границы земельных участков были нанесены на карту с использованием общедоступных данных ГИС.Объекты, на которые, согласно данным, претендовал домовладелец за последний проанализированный год, были исключены из карты.

Данные округа Лос-Анджелес были получены в августе 2019 года, данные округа Сан-Бернардино — в июле 2019 года, данные округа Риверсайд — в декабре 2019 года, а данные округов Керн и Сакраменто — в апреле 2019 года. карта не дает исчерпывающего представления об объектах, связанных с PAMA Management. В некоторых случаях право собственности могло быть изменено после проверки данных.

KPCC / LAist также изучил информацию об имуществе, полученную от инспектора округа Фресно, но не включил ее в историю из-за ограниченности имеющихся данных.

KPCC / LAist определил, на каком участке переписи находится каждый участок, и проанализировал квартиль среднего дохода домохозяйства для каждого участка относительно округа, в котором он находится. Это позволило нам сообщить, что большинство объектов, связанных с Ниджаром, находятся в бедных районах города. округах, в которых они расположены.

Компании, аффилированные с PAMA

Количество организаций, аффилированных с PAMA, представляет собой количество действующих корпораций, товариществ с ограниченной ответственностью и корпораций с ограниченной ответственностью по данным государственного секретаря Калифорнии, полученным в апреле 2019 года.Организации были связаны с семьей Ниджар и PAMA Management посредством анализа имен и почтовых адресов в базе данных. При подсчете не учитываются несколько новых корпораций, подключенных к PAMA, которые были созданы после того, как мы получили данные в 2019 году, многие из которых базируются в Неваде.

Выселения

Количество локаутов при выселении основано на данных из округов Лос-Анджелес и Сан-Бернардино за 2010-2018 годы. Локауты — это последний этап процесса выселения, когда шериф посещает собственность, чтобы вернуть ее владельцу.Наш анализ был консервативным: в нем не предпринимались попытки количественно оценить другие этапы процесса выселения или учесть значительное количество неофициальных выселений, не проходящих через судебную систему.

Данные были получены от департаментов шерифа графства, которые проводят локауты.

KPCC / LAist также проанализировал локауты в округах Риверсайд и Керн, но из-за ограниченности предоставленных данных они не были учтены в цифрах в статье.

Только департамент шерифа Сан-Бернардино предоставил имена истцов в делах о незаконных задержаниях, которые использовались для идентификации выселений, связанных с PAMA.В округе Лос-Анджелес KPCC / LAist искали локауты по адресу и проверяли, произошла ли блокировка, когда объект, связанный с Ниджаром, владел собственностью.